Советы управляющего недвижимостью

О хозяйских жильцах

— Государство восстановило справедливость для владельцев недвижимости. Но за счет кого? За счет жильцов. Я считаю, это некорректным, однако закон, каков бы он ни был, это закон. А сегодня собственники домов стараются решать свои проблемы, нарушая этот закон. Понятно, что сейчас хозяева оказались с новой арендной платой в дурацком положении. Они пострадают, потому что им надо с каждым судиться, и неизвестно, какой будет результат. Очень часто он зависит от того, с какой ноги встал судья и какая из сторон ему понравится. Но нельзя впадать и в другую крайность. Ну например, последние события с домом Гусева на Валдемара. Там остались жильцы нескольких квартир, которых хозяин не может силой выселить. Надо судиться, а он выбирает другой путь. Он отключает все коммунальные услуги. Люди вынуждены скитаться по знакомым. Пока в квартирах никого нет, ночью выламываются двери и все вещи выкидываются. И я не верю, что эти жильцы чего-нибудь добьются. Это как в истории с Гросфогелисом, дом которого на Таллинас, 92, сгорел, к несчастью для жильцов. Кто его поджег? Платятся деньги исполнителям — и дома горят, двери выламываются, вещи выкидываются. Хотя все это происходит в доме, у которого есть владелец, и следовало бы завести уголовное дело и разбираться.

Очень часто сами арендаторы действуют неверно. И когда дело доходит до суда, им очень трудно доказать свою правоту. Ко мне обратились жильцы с Пернавас, 49 (я был там управляющим, пока хозяйка не продала дом). Новый хозяин прислал им письмо, что хочет заключить новый договор найма и повысить квартплату. Я им объяснял, что нельзя игнорировать это письмо. Нужен ответ, согласны они или не согласны. Они ответ отослали. Сегодня приходят ко мне (уже документы в суд поданы на выселение), я говорю: "Где это письмо?" — "А мы в одном экземпляре отослали, а копию себе не сделали". — "Ребята, вам же нужны доказательства в суде! А у вас один квиточек. А что вы отослали — поздравительную открытку хозяину?" Дальше — больше. Им присылали счета с новой большой суммой, и они решили: можно совсем не платить, раз письмо отослали, что не согласны. "Вы не могли мне позвонить и спросить совета? У вас же есть договор со старой суммой, которая для вас обязательна. Спорна только разница между новой и старой суммами. Сейчас же у вас долг по той сумме, которую вы должны были платить". И теперь вопрос в том, как судье понравится та или иная сторона. У меня уже был случай, когда на одну квартиру имелось два договора найма. И при всех равных условиях в окружном суде по одному договору судья принял решение в пользу жильцов, а по второму, другой судья, — в пользу хозяина. У нас есть разные законы, и их можно по-разному трактовать.

Об обществах собственников

— У хозяев приватизированных квартир тоже бывают серьезные проблемы. Вот, например, сейчас я занимаюсь домом на Пернавас, 11. Там ситуация такова, что один предприниматель арендует помещения на чердаке и в подвале и заинтересован в том, чтобы единолично их приватизировать. Хозяева квартир этому противятся, так как чердак и подвал — общая собственность. Они создали кооператив Pernavas Nams 11. Чтобы создать общество собственников или кооператив, достаточно 51% голосов. Они набрали 53%. Пока домом управляет кооператив, предприниматель этот никак не может осуществить задуманное. Что он делает? Он перекупает квартиры у некоторых собственников и в конце концов набирает около 50% голосов. Потом он пишет протокол собрания, мол 50% собственников за то, что он будет управляющим. Вернее, не он лично, а его фирма, с которой заключается доверительный договор. А Закон о приватизации четко говорит, что в случае доверительного договора на управление недвижимостью "за" должны быть 75% собственников. Этому предпринимателю надо было действовать по-другому: вступить в кооператив, поменять правление, и потом можно было заключать договор с его фирмой от имени правления. Но он поступил по-своему. И вот мы уже который год судимся (я защищаю интересы этого кооператива). Некоторые суды мы выиграли, некоторые — он. Сейчас этот вопрос будет рассматриваться в окружном суде. Из всего я делаю вывод, что по вопросам собственности у наших судов нет практики. И законодательство не регламентирует эти вопросы. Раньше были правила КМ № 273, в которых прописано, как осуществляются коммунальные услуги квартиросъемщикам и собственникам квартир. Потом их заменили на правила № 133, касающиеся только арендаторов. Я про себя думаю: надо, наверное, два высших образования иметь, чтобы создать документ, который хуже, чем предыдущий.

О качестве новостроек

— Сегодня потребитель не защищен. Критериев качества нет, все оставлено на выбор самого клиента. А государство предъявляет к застройщикам минимальные требования по всему процессу. Но одно дело, когда ты видишь готовый дом и решаешь, покупать или нет, и другое — когда дома продаются еще на стадии проекта. И выходит, что обещали на бумаге одно, а построили совсем другое. Я управляю домом на Маркалнес, 3. Дом реконструировали, и в нем новые квартиры продавали. Гарантия — 2 года. Я купил утюг, а на него 7 лет гарантии. Крыша потекла в первый же год. Забор поставили так, что дунешь — и все повалится.

И пусть клиент сегодня попробует добиться, чтобы эти дефекты были устранены! Это очень тяжелый процесс. От тебя потребуют кучу справок и экспертиз. Это нормально? Иногда бывает так, что даже спросить не с кого — фирма создается только на строительство одного дома, а потом ликвидируется. Я считаю, что надо создать такой механизм, чтобы он эффективно работал. Установить: если в течение месяца с момента подачи потребителем претензии дефекты не устраняются, деньги на ремонт выделяются из гарантийного фонда. И прежде чем начать что-то строить, любая фирма должна внести в этот фонд 5—10% от стоимости строительства. А если фирма создается на один дом, у нее должен быть гарант, который работает в этой сфере не менее 5 лет.

Философия Пейпиньша

Если государство не будет в долгосрочном периоде планировать всю работу, анализировать ситуацию, которая сегодня есть, у нас останется все так, как сейчас. Кто сегодня в Сейме или правительстве проанализировал ситуацию с домом Гусева? Вы не найдете такого. У нас нет долгосрочной программы, и мы не знаем, какие законы надо менять.