Марек Клявиньш: "Лучше нести потери, но торговать"

Скорее жив, чем мертв

Поводом для разговора с представителем латвийского подразделения группы NCC стали собственные майско-июньские наблюдения "м2" о довольно успешной, по нынешним меркам, торговле квартирами в новых проектах на ул. Бикерниеку, 162, и Огрес, 5. Причем мы не полагались только на слова застройщика: в последний год многие девелоперы рассказывают о том, что в их домах продано по 70-80% квартир. Вот только когда в темное время суток подъезжаешь к зданию на сотню квартир с полной отделкой, то убеждаешься, что в нем горит свет максимум в 5-10 окнах. Правда, и в упомянутых проектах NCC они сейчас тоже не особо светятся: но дома, площадями которых идет торговля, сданы в эксплуатацию только в 2009 году. Зато даже с наружи видно, что то в одной, то в другой квартире начался ремонт. С учетом того, что, предлагая жилье с отделкой, девелопер не спешит с завершением этого процесса до момента появления новых владельцев, это прямое подтверждение активности покупателей. Надо отметить еще один факт: значительное увеличение числа квартир, у которых на сайте компании NCC значится статус "продана", произошло лишь после того, как во второй половине весны была значительно снижена цена.

"Что собой представляет рынок новых квартир? По вашим наблюдениям, он умер или жизнь еще теплится на нем?" — этими вопросами мы и начали беседу с Мареком Клявиньшем.

- Сейчас могу сказать, что не умер. Для нас, после того, как мы снизили цены, — уж точно. Людей по-прежнему интересует новое жилье. И с учетом того, что на показы приходят семьями — это уже конечные покупатели, а не инвесторы. Ситуация такова, что хороших новостроек (не только по качеству отделки или дизайна, но и по продуманности планировок, месту расположения, разумности продажной цены и стоимости обслуживания квартир) не так уж и много. Слишком большое количество объектов возводилось дилетантами: фирмы создавались под один проект. Тогда как крупных иностранных игроков, которые пришли на долгосрочной основе, можно было перечесть по пальцам одной руки. И часть из них, судя по всему, сворачивает свою деятельность. Но, как мы убедились на собственном опыте, рынок нового жилья все равно функционирует. Да, нам пришлось пойти на убытки, но по той цене, которую мы установили, продажи идут. Что за цены? В проекте Бикерниеку, 162, она варьируется от 850 до 1 100 евро за кв. м жилой площади, на Огрес, 5 — от 900 до 1 100 евро.

м2: — И насколько велика активность покупателей?

- Сотен и десятков сделок, разумеется, нет. С середины мая, когда мы начали торговать по новому прайсу, еженедельно в обоих проектах заключаем по три сделки. За неделю до Лиго оформили даже пять договоров покупки-продажи.

Все дело в цене

м2: — Люди берут за наличные или с привлечением ипотечных кредитов?

- И так, и так. Банки довольно охотно финансируют приобретение нового жилья, если у него реальные цены. В наших проектах нет даже необходимости предоставлять оценку. Потому как банки понимаю: цены на новострой будут столь низкими только в краткосрочной, 3-5-летней перспективе. Потом она обязательно вырастет.

м2: — Однако квартирами в упомянутых жилых проектах формально вы торгуете уже более полутора лет. А как раньше шли дела?

- Минус обоих проектов заключался в том, что здания не были сданы в эксплуатацию. Поэтому продажи шли слабо. Покупатели перестали брать проекты "на бумаге". И предварительные договоренности их мало интересовали. А вот как только мы сдали дома в эксплуатацию и зарегистрировали квартиры в Земельной книге, просмотры и продажи пошли.

м2: — Думаю, не меньшую, а скорее, даже большую роль сыграл факт значительного снижения цены. Квартиры в проекте на Огрес, 5, вы когда-то позиционировали от 2 400 евро за кв. м. Многие девелоперы до сих пор пытаются держать цену на свои новые проекты. Насколько перспективна, по вашему мнению, такая позиция?

- Все зависит от финансовой состоятельности девелопера и стоящих перед ним задач. Если он может позволить себе держать цену, пусть держит. Если рассчитывает продать не сегодня, а допустим, лет через пять. Уверен, что раньше этого срока реализовать новое жилье в микрорайонах Риги по старым ценам будет невозможно. Да и в целом, хотя цены подрастут, сомневаюсь, что пиковые показатели 2006-2007 годов вновь повторятся в ближайшее десятилетие. Они были вздуты искусственно.

м2: — Владельцы группы NCC — скандинавы. Легко ли они согласились с необходимостью снизить продажную цену? Они понимают ситуацию?

- Конечно, принять такое решение было нелегко, но оно было принято. Нет смысла смотреть назад, надо работать с прицелом на будущее. Да, сегодня мы несем потери, но это позволяет нам торговать и идти вперед. Дает шанс, что когда рынок недвижимости вновь оживет, группа снова сможет активно на нем работать. А ситуацию в Латвии наши владельцы оценивают, может быть, даже чуть более пессимистично, чем это есть на самом деле.

м2: — Приезжало ли в Латвию скандинавское руководство? Делилось ли оно своими планами или ставило латвийскому подразделению NCC какие-то стратегические задачи? В том же проекте на ул. Бикерниеку, 162, было заявлено 18 домов, а сданы в эксплуатацию четыре. Что дальше?

- Задача — пережить экономический кризис в стране и спад цен. Мы не собираемся и дальше работать себе в убыток. Компания должна приносить прибыль. Нынешние низкие цены — это на объекты, которые нам пришлось достраивать уже в условиях кризиса. Дальнейшее развитие проекта на ул. Бикерниеку, 162, будет зависеть от того, как пойдут продажи. Хотя по продажной цене ниже 1 000 евро за кв. м мы точно строить не будем. С ней нереально выйти на прибыль.

Муниципалитеты умывают руки

м2: — Строительные расходы вроде бы сильно подешевели.

- Это правда. Однако это только одна из немногих позиций. Проблема в том, что в Риге местные власти перекладывают развитие всей инфраструктуры на девелопера. И ситуация только ухудшается. С этого года введен четырехпроцентный платеж на развитие инфраструктуры. Очень тяжело обстоит ситуация с подводкой к участкам электричества. За возможность получения мегаватта электричества Latvenergo выписывает смету на 200 000-300 000 латов. А если расстояние большое и требуется реконструкция подстанции, то и на все полмиллиона. У нас, например, есть участок в районе Спилве. Так нам дали предварительную цену подводки к нему электричества -- миллион латов. В пересчете на квадратный метр запланированных жилых площадей получается дополнительная нагрузка в 20 латов. И таких моментов много.

Рижская дума в последний момент спохватилась, что когда готовила План развития города, забыла зонировать публичные места. Розового цвета, который означает возможность смешанной застройки, много, а вот желтого — то есть мест, предназначенных для возведения школ, детских садиков, больниц и поликлиник, нет. Нашли самый простой способ решения проблемы: обязали девелоперов отделять участки для публичной застройки и обеспечивать население детскими садиками. Все это отражается в продажной цене квартир и бьет по карману покупателей: дороги, электричество, детские садики… Учитывая необходимость трат на это, невозможно обеспечить низкую цену. Хотя в Европе ситуация иная. Там эти вопросы решают самоуправления, которые думают о развитии тех или иных районов города. Они заинтересованы в жителях, часть налоговых поступлений которых идет на счет муниципалитетов.

На интенсивность можно не смотреть

м2: — У группы NCC в былые годы был сформирован большой портфель земельных участков под застройку — более 30 гектаров. Он сохранился?

- Пока — да. Сейчас пересматриваем его, может, какие-то объекты и выставим на продажу, когда рынок улучшится.

м2: — Год назад рынок был переполнен предложениями об участках под многоэтажную застройку. Какая ситуация сейчас?

- Волна прошла. Никто ничего уже не предлагает. Проблема в том, что многие участки покупались с привлечением ипотеки. К тому же по очень высокой цене. Сейчас жду второй волны продаж участков. Банки забирают их у должников и держать их вряд ли станут. А потом начнут торговать. Вопрос, по какой цене?!

м2: — В "жирные" годы речь шла и о 250-300 латах за кв. м земли в микрорайонах Риги.

- По нормальному, стоимость земли в продажной цене квадратного метра построенной квартиры не может превышать 10%. Когда у нас просили за жилье в микрорайонах по 2 000-2 500 евро за кв. м, этот показатель достигал 15-20%. Как мне видится, в нынешних условиях приемлемый уровень цен на участки в месте с хорошей инфраструктурой и близким расположением магистральных сетей -- 50 евро за кв. м. Если место уж совсем шикарное, то максимум до 100 евро за кв. м. Надо смотреть на проект, на то, что действительно на этой земле можно возвести.

От того, как формировалась цена раньше, когда главным была разрешенная интенсивность застройки, от этой практики нужно уходить. Мы просчитывали один участок, где при разрешенной интенсивности застройки в 300% (то есть если участок занимает 1 000 кв. м, на нем можно построить здание на 3 000 кв. м. -- "м2"), прибыльным проект мог быть только при показателе застройки чуть более 100%. Потому что большая интенсивность -- то есть наращивание здания вверх -- резко удорожало стоимость строительства и не позволяло получить нормальную прибыль. А ведь продавец пытался получить за участок, исходя именно из 300-процентного показателя застройки. Сегодня такая методика определения цены бесперспективна.

***

Марек Клявиньш: "Люди идут смотреть квартиры осознанно. И когда просят поставить "резервацию", чтобы определиться с источниками финансирования, они понимают, что делают. Кто-то потом отказывается от резервации в случае переоценки своих истинных финансовых возможностей, когда банки не утверждают им предоставление займа. Хотя таких моментов не много. Замечу, что даже среди тех, кто резервировал квартиры у нас в конце 2007 года, отказов мало. Всем им удалось благополучно получить ипотечные займы. И всем мы дали хорошую скидку. Поступить по-другому было бы некорректно по отношению к людям, которые доверились нам раньше других".