Конец "принудительной аренды": владельцы квартир смогут выкупить землю, но пока неясно, как им поможет государство  (26)

Спустя 30 лет после принятия решения о денационализации парламент наконец утвердил юридический механизм, призванный поставить точку в эпопее с так называемой "разделенной собственностью": когда у здания и земельного участка — разные владельцы. Эта ситуация возникла, во многом, из-за того, что в процессе денационализации прежним владельцам и их наследникам возвращались земельные участки с построенными в советское время многоквартирными домами.

Собственники таких квартир были вынуждены все эти годы платить арендную плату так называемым "земельным баронам". В разные годы такая арендная плата составляла до 6% от кадастровой стоимости. Проблема принудительной аренды — массовая: более 3600 приватизированных многоквартирных домов в стране принадлежат более 7 354 разным хозяйствам, более 110 тысяч владельцев квартир вынуждены платить принудительную аренду. Если исходить из того, что в одной квартире проживают в среднем 2-3 человека, то проблема может затрагивать интересы 200-300 тысяч жителей страны.

Новое регулирование предусматривает, что владельцы квартир смогут выкупить землю. В новом законе говорится о том, что именно владельцы квартир имеют право получить землю в собственность, и при этом использование владельцами квартир права отчуждения не требует согласия со стороны хозяина земельного участка.

Чтобы начать процесс отчуждения земельного участка, собственники квартир должны принять общее решение. Согласно новому закону решение о начале использования права отчуждения собственности (а также о выдаче доверенности лицу, который будет заниматься этим процессом) считается принятым, если его поддержали владельцы квартир, которым принадлежит более половины всех квартир жилого дома. В остальном процесс принятия решения собственниками квартир регулирует Закон о квартирной собственности.

Закон дает и ответ на вопрос, кто определяет, какой участок земли считается придомовым (функционально необходимым дому). Этот механизм важен, чтобы собственникам квартир не пришлось покупать лишнюю землю, а только ту, которая действительно нужна дому. Функция определения такого земельного участка возложена на самоуправления, в случае с Ригой — на Рижскую думу.

Соответствующее решение самоуправления должно быть зарегистрировано в информационной системе Государственного кадастра недвижимости. Цену продажи земли предстоит назначить Государственной земельной службе. Предполагается, что выкупить землю будет можно по кадастровой стоимости. При этом собственники квартир разделят платеж между собой, исходя из размера идеальных частей общей собственности, включенной в каждую квартирную собственность.

Согласно закону, после начала процесса откупа земли и получения извещения от Земельной службы дело о прекращении раздельного права собственности будет вести присяжный судебный исполнитель. В документе оговорен порядок, в каком организуется этот процесс перевода квартир в доме и идеальных долей земли в единые объекты собственности. Покрывать издержки на ведение дела и на вознаграждение судебному исполнителю квартировладельцы не будут: это планируется делать из госбюджета в установленном Кабинетом министров порядке.

Участок будет закреплен в Земельной книге за квартировладельцами после того, как будет произведена оплата. Деньги должны быть перечислены на депозитный счет судебного исполнителя. После кадастрового замера земли и закрепления имущественных прав судебный исполнитель перечислит деньги бывшему землевладельцу.

В Сейме самые горячие дебаты вызвал вопрос о том, насколько справедливо требовать с владельцев квартир, которые не по своей вине оказались в такой ситуацию, плату за выкуп. На то, что за законодательную ошибку, которая привела к многолетней проблеме "принудительной аренды", следовало бы платить самому государству, указала депутат Сейма Регина Лочмеле ("Согласие"). Однако поправка Лочмеле — снизить стоимость выкупа земли до 0,5% от кадастровой стоимости — поддержку большинства Сейма не получила.

В свою очередь, депутат Сейма Янис Домбрава (Национальное объединение) все же высказал опасения, что прогнозируется рост кадастровой платы, что может в ближайшие годы приведет и к росту стоимости выкупа земельных участков.

Как указал депутат Сейма Виктор Валайнис (Союз "зеленых" и крестьян), закон вступит в силу только 1 января 2023 года, поэтому в 2022 году необходимо разработать механизмы оказания государственной поддержки квартировладельцам, а также добиться, чтобы на эти цели были выделены средства в рамках госбюджета-2023. "Небольшая ремарка — речь идет о том, что этот закон оценивается в сотни миллионов евро, которые будут просто отданы владельцам", — напомнил депутат Сергей Долгополов ("Согласие").

Депутат Александр Кирштейнс (Национальное объединение) встал на сторону собственников земельных участков, заявив, что это они — прежние собственники и их наследники — были ущемлены в правах, получив имущество с советским наследием. И что вся проблема — наследие "советской оккупации". Регина Лочмеле парировала, что "земельными баронами" давно стали перекупщики, не имеющие никакого отношения к прежним владельцам.

Закон предусматривает, что государство все же поможет собственникам квартир выкупить землю. Однако виды государственной поддержки, размер и порядок ее присвоения еще только предстоит установить Кабинету министров в своих правилах. Известно, что в случае, если под выкуп земли придется брать кредит, не будет выдвигаться требование заложить квартиру.

Виктор Валайнис, ответственный докладчик по Закону "О принудительном прекращении разделенной собственности в приватизированных многоквартирных домах" считает, что при всех недочетах, документ — это шаг вперед, который позволит поставить точку в эпопее о принудительной аренде. Сергей Долгополов называет документ своего рода "законом желаний" — своеобразным протоколом о намерениях, в которых пока нет ответов на многие практические вопросы.