Ставки по кредитам растут. Инфляция оставляет меньше денег на накопления. Многие жители Латвии, которые раньше могли отложить нужную сумму на первый взнос и взять ипотеку, теперь не могут себе позволить накопления. Приходится снимать — жить где-то надо. В итоге продажи жилья притормозились, а цены на аренду растут.
Актуальная тенденция на рынке недвижимости — строительство доходных домов: многоквартирных зданий, предназначенных специально под сдачу жилья в аренду. Доходный дом — дело неновое, в Первой республике дома тоже строились под сдачу. А после денационализации 90-х некоторые хозяева, вернувшие здания, не продавали квартиры, а сдают их в аренду.
Кто живет в доходных домах?
Съемные квартиры и дома сегодня выбирают 25,8% жителей Латвии, из которых больше половины обитают в Риге и ее окрестностях. Основной жилой фонд столицы устарел: довоенные дома и дома советской постройки в основном не реновированы, у них низкая энергоэффективность и много технических проблем. По данным Министерства экономики, 71% населения проживает в домах, построенных с 1946 по 1990 год. Всего за советский период в населенных пунктах страны было выстроено 39 тысяч многоэтажек.
Квартиры в новых проектах, где все более продумано, функционально и что сегодня особенно важно, энергоэффективно, до сих пор были доступны в основном для покупки. На фоне снижения объема продаж нового жилья компании все чаще стали предлагать аренду квартир в новостройках — то есть возможность почувствовать преимущества нового жилья без привлечения кредитных обязательств. Перед каждой сдачей владельцы таких квартир стараются сделать косметический ремонт и обновить мебель, чтобы было ощущение новизны.
"Людям, особенно молодым, как правило, трудно накопить денег для первого взноса. Они хотят самостоятельности, поэтому снимают и копят на первый взнос до 10 лет. Как вариант, они сами не знают, в каком городе и стране окажутся через год-три — не хотят привязываться в месту, — поясняет Экша. — Арендный вариант также подходит тем, кто, например, продал свое жилье и строит дом — это процесс, который трудно рассчитать по времени. Или капитально ремонтирует свое жилье, а в это время хочет жить нормально. Или развелся и хочет разъехаться".
Почему аренда все более популярна?
До недавнего времени большим минусом арендного жилья было то, что съемщика могли попросить съехать в любое время, сли хозяин решил продать жилье — он не мог ничего планировать наперед. В свою очередь, хозяева жилья под сдачу зачастую сталкивались с проблемами, пытаясь выселить злостного неплательщика — делать это надо было по суду, а это бывало долго и дорого.
В марте в Латвии вступил в силу новый Закон об аренде жилья. Он требует регистрации договора о сдаче в Земельной книге. И тогда, в случае неуплаты, нерадивого жильца выселить намного проще, считает агент по недвижимости из отдела аренды компании Arco Real Estate Арнита Сухетска.
Экша указывает, что для съемки квартиры не требуется столь чистая кредитная история и регулярные доходы, как для покупки в кредит. "С арендаторами проводится символическая проверка бэкграунда. Если в кредитном рейтинге не все красное, нет отметок, что клиент что-то не оплатил — все в порядке. Каждый сам выбирает, как ему зарабатывать и жить".
Сухетска отмечает, что в доходных домах цены относительно невысокие для нового жилья — владельцам важно все сдать побыстрей, чтобы дом был заполнен. Также арендой занимаются компании, которые строят новые дома для продажи жилья, но пока оно не уходит, готовы сдавать квартиры. А потом, если кто-то покупает квартиру — он может купить ее вместе с арендатором. Если не хочет — то арендатору за месяц-два до продажи сообщают, что владелец меняется и договор может быть расторгнут.
Арендовать или покупать — что выгоднее?
Купить квартиру в ипотеку зачастую выгоднее, чем платить аренду "чужому дяде" и потом остаться без недвижимости. Но ситуация очень зависит от банковской ставки. "За последние годы мы все привыкли к дешевым деньгам — отрицательным и нулевым ставкам Euribor, — считает Экша. — Если у человека были деньги — выгодно было вложить их в недвижимость. Ведь по накоплениям ставки были нулевые, а недвижимость растет в цене. Сейчас процесс пошел в обратную сторону".
С другой стороны, банку трудно дать кредит человеку, который не работает на постоянной зарплате, считает Экша. "Если человек получает доход от своей компании или работает как фрилансер — у него могут быть доходы очень хорошие, но нерегулярные. В один месяц — 10 000, а потом полгода ничего. Банк в этом случае в кредите зачастую отказывает. А снять жилье — можно".
Что-почем на рынке аренды?
Представители компаний по недвижимости обозначают размах цен в новостройках не самых престижных районов — Краста и Пурвциемс — так: квартиры по 35-60 кв метров сдаются по цене 410-615 евро в месяц плюс коммуналка. Поскольку новые дома сразу строятся с новыми критериями энергоэффективности — коммунальные расходы будут ниже.
"Надо всегда внимательно смотреть, что входит в стоимость, — обращает внимание Каспарс Экша. — Есть ли в доме паркинг, есть ли помещения для хранения разных вещей, другие общие помещения. Где-то это идет за дополнительную плату, где-то входит в стоимость квадратного метра жилплощади". Бывают квартиры с готовой обстановкой, другие жильцы могут обставить сами и даже перекрасить стены под свой вкус. Рынок новый — все друг на друга смотрят.
Представитель Bonava отмечает, что часть квартир продается "мини-инвесторам", которые потом сдают это жилье в аренду и таким образом зарабатывают. По такой формуле они работают также в Эстонии, Финляндии и Швеции. В частности, в такие проекты любят вкладывать часть портфелей пенсионные фонды.
Сухетска обращает внимание, что в Эстонии, где рынок недвижимости более развит, подавляющая часть договоров аренды заключается через компанию — клиент платит арендатору и компании, зато потом спокоен, что любые проблемы решать будет не он.
В Латвии маклер обычно забирает в качестве оплаты с арендатора первый месячный взнос — многим это не нравится. Но если владелец жилья предпочитает делать все сам, то и разбираться с неуплатой или порчей имущества ему придется самому. А такие ситуации — не редкость. Поэтому лучше заплатить профессионалу.
