Время покупать жилье. Как сейчас приобрести или продать квартиру и выгадать на процентах ипотеки?  (3)

Подкаст Ольги Петровой "Отчаянный оптимист" рассказывает о том, как выжить в мире, где всё очень дорого. Герои делятся опытом, а эксперты - полезными советами.

"Рынок ушёл. Вернётся ли?" - шутят коллеги аналитика рынка Latio Ксении Иевлевой. По ее сведениям, происходящее сегодня укладывается в обычное представление о сезонных колебаниях: "Лето – потише, осенью все становится активнее. Надеемся, что количество сделок немного увеличится".

Лето не принесло ожидаемых результатов для продавцов и покупателей недвижимости, считают эксперты риэлтерской компании Latio. Август был более активным, но до этого роста не наблюдалось. Сегодня покупателей больше всего интересует жилье ценой от 40 000 до 60 000 евро. Количество предлагаемых квартир продолжает расти — выбор хороший.

Отмечена тенденция, что подданные Латвии, которые живут за границей, стали продавать свои квартиры. Иевлева уточняет, что это явление — не массовое, скорее жители, которые еще год назад хотели продать недвижимость, но взяли паузу, не увидели больших перемен в ценах и решили больше не откладывать.

В отчете Latio говорится, что 87 дней — средний срок, за который выставленная по рыночной цене квартира находит покупателя, который скажет "беру!".

"Сегодня правильнее говорить не о падении цен, а о коррекции рынка, - считает редактор журнала "Квадратный метр" Роман Голубев. - Реальное падение мы пережили в 2007-2009 годах - это бабахнуло по всем. Порядка 20 тысяч человек остались без недвижимости, которая перешла от неплательщиков к банковским структурам".

"Рынок бывает разным, а сейчас ничего такого сверхъестественного не происходит. Есть естественные причины и объяснимое поведение людей - у каждой сделки есть мотивация, - рассуждает Голубев. - Мотивация и интерес к покупке не исчезли, но люди чаще откладывают решение. Говоришь с молодыми людьми, которые снимают жилье — они считают, что при нынешних ставках кредита аренда выгоднее".

"Год назад люди ждали катастрофы в отопительном сезоне. Когда написали, что цены на недвижимость снизились на один процент – все стали ждать большего уменьшения цен, но в лучшем случае цены уменьшились на 10%, где-то на 15%. Если сравнивать с 2018-2019 годами - всё выглядит прекрасно, кроме растущей ставки Euribor. Если долго ждать, пока цены совсем упадут, жизнь пройдет мимо", - считает Ксения Иевлева.

"За последние годы в Латвии, в этом смысле, мало что поменялось, - считает руководитель отдела кредитования частных лиц в странах Балтии банка Luminor Каспар Лукачов. - В Литве и в Эстонии разных вариантов квартир намного больше, но и запрос намного больше и цены сильно выше. В Латвии до сих пор чаще всего покупают двухкомнатную "литовку" до 50 кв метров. То же — по новым проектам, но квадратных метров — чуть больше, но тоже чаще две комнаты".

По наблюдениям Голубева, люди неплохо разбираются в серийном жилье: знают, что 119 серия ценится выше всего, а хрущевские панельки — они менее качественные, но можно купить дешево. Впрочем, "иногда построенные в бум новостройки такого качества, что лучше взять серийку.", - добавляет Иевлева.

С началом войны скакнули вверх многие позиции по стройматериалам. По сведениям Голубева, в мае-июне 2022 года цены на новые проекты росли — все застройщики подняли цены. "Было 2000-2400 евро за квадратный метр — стало около 2700-2900 евро, а потом спрос снизился. Поднялся Euribor. Сейчас застройщики держат объём в хороших местах и рекламируют его по 2700-3000 евро. Цены на стройматериалы более-менее устаканились. Стали строить более бюджетно - примерно минус 6%. Застройщики точно понимают, за сколько могут люди покупать, сколько может дать банк — на эту сумму и строится продукт, чтобы его покупали".

По мнению аналитика Latio, даже если покупатели не очень разбираются в тенденциях рынка — на уровне ощущений они понимают, что и когда от него можно ждать.

"Мы все живём ощущениями. Сейчас понимаем, что в целом в экономике не происходит ничего ужасного - растут зарплаты (пусть не у нас, но вокруг), уменьшается безработица – эти факторы дают повод для оптимистичного взгляда в будущее, - рассуждает Ксения Иевлева. - На этом фоне видно, рядовой житель понимает, что цены не рухнут, а наоборот — они растут на все — подрастут и на жилье. Упадут, лишь когда будет коллапс".

Другое дело, что высокая ставка Euribor тормозит решения тех, кто раньше с готовностью брали кредиты, понимая, что могут себе позволить выплатить определенную сумму в месяц. "Сейчас они думают, лучше я снижу бюджет покупки - куплю хоть что-то, чтобы месячный платеж был разумных размеров". Впрочем, статистика Банка Латвии показывает, что накопления жителей страны год назад и сейчас - на одном уровне. Они подтаяли во время отопительного сезона, но зарплата растет, работа есть — люди копят.

20 сентября уже после выхода подкаста Европейский центральный банк сообщил, что в десятый раз поднимает базовую ставку Euribor: по основным операциям рефинансирования до 4,5%, ставку по депозитам овернайт до 4% и ставку по кредитам овернайт до 4,75%. Это снова увеличит выплаты по кредиту.

Каспар Лукачов сообщает, что 75% получателей ипотеки месячные выплаты по кредиту за последнее время не выросли больше, чем на 100 евро. И все же, как сделать так, чтобы кредит не стал в тягость.

Голубев советует при наличии свободной суммы зайти на страницу кредита и посчитать, как снизятся выплаты, если ты, к примеру, из 100 000 евро погасишь 10 000. Ведь влияет много разных факторов - срок, сумма. В его случае при кредите 80 тысяч, если погасить четыре тысячи, то ежемесячный платеж 570 евро превратился в 555 евро.

Каспар Лукачов говорит, что клиенты Lumino активно используют опцию частичного погашения кредита. "Мы рекомендуем, если у клиента есть такая возможность, вычислить, какая сумма выплат в месяц для него более комфортна, и стараться до этого уровня по чуть-чуть гасить. Даже если погасить несколько сотен — уже есть влияние. При этом он советует смотреть не только на ежемесячные выплаты, но и на то, сколько денег уйдет по процентам за весь период. Иногда лучше сокращать не ежемесячный платеж, а срок выплаты. Надо считать.

Ксения рассказывает про семью, у которой погашение ипотеки превратилось в какую-то геймификацию: "Они каждый раз перерасчитывают свой график и видят, насколько у них снизятся ежемесячные платёжи. Рассуждают так: давай, я вот эту работку возьму, здесь подхалтурю – погашу еще тысячу, а в следующем месяце — две тысячи, а потом в месяц будем платить на 30 евро меньше. Я это поддерживаю". Есть у нее и более экзотический пример: "У моего близкого друга в семье есть электромобиль и ипотека на дом. Жена продала этот автомобиль своему мужу, он взял машину в лизинг, поскольку это электромобиль, ставка низкая - этими деньгами они полностью гасят ипотеку и выплачивают только лизинг за автомобиль".

Банки предлагают фиксировать ставки на 3-5 лет. Недавно даже появилось сообщение, что они готовы предложить такую ставку, которая ниже плавающей. Это выгодно?

По мнению Лукачова, "Euribor пришёл и останется": "Никто из экспертов не говорит, что в ближайшие 10 лет он упадет ниже 2-3 процентов. С этим надо считаться. Рынок недвижимости начнет расти, когда ЕЦБ скажет: все, больше не повышаем — держим эту ставку и постепенно будем смотреть, когда снижать. Тогда начнется активность на рынке — это будет похоже на короткий период после ковида". По его предположению, последнее повышение Euribor будет самым последним. "Есть шанс, что на этом и остановятся. Самые большие экономики Европы – Германия, Франция — говорят уже, у них уже всё плохо".

Также считает и Голубев: "Уповаю на то, что европейские политики начинают поднимать эту тему, автопроизводители плачут. ЕЦБ прислушается. Страдают все, кто связан с заёмными деньгами".

Голубев рассказал историю сестры во Франции: "До того, как ситуация началась, она дом купила. Сказала, что у нее ставка не изменилась – она брала под один процент. Так и платит. Но ее муж хотел недавно взять кредит — банк уже 3% предлагал". Зафиксирована ставка и у нидерланской сестры Ольги Петровой.

Получается, что латвийские банки и вправду выбрали суперприбыли? Каспар Лукачов уточняет нюансы: "Ставки Euribor выросли намного быстрее, чем ставки на депозиты. И в этот момент, естественно, доход у банков побольше. Но если посмотреть экономику Балтии с 2000 года — это редкая ситуация и очень короткая. Зато в другие периоды было очень плохо — например, в кризис 2009-2010 годов банки терпели убытки, миллионы и миллиарды. И никто им не хотел компенсировать".

Его история показывает, что и Европа — очень разная: "У меня подруга в Англии – там на ипотеки фиксированные ставки пересматриваются раз в конкретный срок. У нее как раз настал тот момент, пришла почта — там 10 страниц, на которых объясняется, почему теперь фиксированная ставка 6,7 процентов. Выплаты у нее вырастают на несколько сотен фунтов в месяц. Банк сразу дает варианты: если не можете, предлагаем чуть продлить срок. Так что не все у нас так плохо".

Некоторые заёмщики просят у банка уменьшить банковскую ставку - иногда это удаётся, иногда — нет. Почему? Откуда берется процентная ставка?

"Знаем ли мы, как создается цена хлеба или компьютера? - рассуждает Лукачов. -Банк деньги где-то одалживает за конкретную сумму. Почему в Балтии чуть дороже кредит, чем в других европейских странах? У нас особое геополитическое местоположение - это риски, которые влияют на ставку региона. Есть риски рынка, банка, клиентов, которых оценивают по разным параметрам. Есть расходы банков — они выполняют много задач. Так и складывается цена. И на нее выставляется еще маржа, на которую влияет конкуренция с другими банками на рынке. Сейчас банки могли бы повысить свою маржу, но они исходят из того, что спроса тогда вообще не будет. Рынок регулирует, чтобы она была конкурентоспособной".

Возможность снизить процент банка — очень индивидуальна. "Давайте, посмотрим на несколько шагов назад: я согласился на ставку, подписал договор на весь срок - банк подразумевал мой уровень риска и другие критерии - какая недвижимость, где находится, какой клиент, какие доходы, какой уровень образования... Есть клиенты со ставкой около 2%, а есть клиенты с большим риском, у них - около четырёх процентов. Если клиент чувствует, что надо снизить процент — ему надо объяснить, почему?"

Он предлагает в случае трудности с оплатой не бояться разговаривать с банковскими специалистами: "Надо воспринимать кредитную организацию как партнёра - как можно скорее туда обратиться за консультацией по решению проблем. Специалист подскажет оптимальные решения для конкретной ситуации. Не надо думать, что банк сразу будет требовать ваш дом — банку он не нужен. Ему надо, чтобы клиент в нем жил и платил по кредиту. Случаи, когда клиенту приходится продать имущество — редкие".

Голубев напоминает, что по сравнению с прошлым экономическим кризисом, стоимость объектов недвижимости, на которые наложена ипотека, выше кредитных обязательств. "Раньше люди просто не могли продать и расплатиться - у них имущество забирали и долг оставался... Также раньше было популярно, что клиент может бежать в другой банк и сделать перекредитацию под более выгодный процент. Сейчас так делают реже".

Лукачов подтверждает, что сейчас эта опция не особо популярна. "По статистике, многие клиенты не высматривают варианты кредитов от других банков - 50-60% клиентов верят в свой банк. Там пришли, там взяли и там остались. Они даже не знают, что в своем им дали под 2,5%, а в другом могли бы дать 2,3%. Для тех, кто берёт новый кредит, всегда надо сравнивать - смотреть где лучше, потому что потом перекредитация в другое банк забирает время, энергию и деньги". Он рекомендует сразу выбирать банк сравнением, потому что потом переход потребует усилий и времени, а также оплату комиссий нового и старого банков, траты на регистрацию залога и оформление у нотариуса".

Несмотря на инфляцию и рост процентных ставок, рассказывает представитель Lumonor, клиенты хорошо справляются. Число должников не растет. И накопления на счетах не убывают. Банки и государство поставили много критериев для оценки платежеспособности клиентов. Всегда смотрят, какое максимальное значение процентной ставки клиент потянет — с запасом. Это называет стресс-тест. Еще важный критерий — сколько денег идет в кредит от всех доступных клиенту денег – по закону максимум 40%, а оптимальный здоровый уровень — 30%.