Дискуссия не окончена
Мартиньш Аудерс, и. о. директора департамента строительной и жилищной политики Министерства экономики, рассказывая участникам конференции о работе над законопроектом об аренде жилых помещений, признал, что с тех пор, как в 1993 году был принят действующий закон, изменилась как социальная, так и экономическая ситуация, поэтому, чтобы способствовать доступности жилья, необходимо развивать рынок аренды. "Развития рынка аренды можно добиться, если обеспечить справедливое равновесие между интересами арендодателя и арендатора, потому что прежний закон, разработанный в самом начале процесса денационализации домов, когда еще не было частных квартир, больше направлен на защиту арендаторов", - пояснил Аудерс.
Мы уже сообщали, что проблему рынка аренды LANĪDA поднимала для обсуждения неоднократно. Например, в прошлом году, посетив заседание комиссии Сейма по долгосрочному развитию, управляющие недвижимостью наметили следующие проблемы: порядок образования и взыскания долгов, смена собственников, разделенная собственность, сравнительно старый закон 1993 года, тяжеловесный и не соответствующий современным обстоятельствам. Поэтому домовладельцы предпочитают придерживать квартиры для продажи, так как это выгоднее. Кроме того, конфликты, связанные с арендой, - вторые "по поулярности" в латвийских судах, и разрешение спора с недобросовестными арендаторами может занять пять лет, рассказали депутатам предприниматели.
Аудерс на конференции сообщил, что в 2012-2013 годах уже был разработан закон об аренде жилых помещений, но из-за поступивших тогда возражений его пришлось отозвать. Теперь при Министерстве экономики уже подготовлен и одобрен другой законопроект, а также поправки к Гражданско-процессуальному закону и закону о нотариате.
Минэкономики для упорядочения рынка аренды предлагает несколько решений. Например, заключать договор аренды на определенный срок, прекратив практику бессрочных договоров. Ранее члены семьи имели равные права в перезаключении договора с арендодателем, а в новом законе будет предусмотрено, что они не имеют таких же прав и обязанностей, как арендатор, и не несут солидарной ответственности за обязательства, предусмотренные договором аренды. Предусмотрено также, что арендную плату можно будет устанавливать двумя путями: как платеж за пользование вещью, включая вознаграждение и все платежи и услуги, связанные с жильем, или как вознаграждение за пользование вещью (прибыль). Арендодатель может повышать арендную плату только в том случае, если в договоре аренды предусмотрен порядок ее повышения, но не чаще, чем один раз в календарном году. Есть и другие важные нюансы, например, арендодатель может прекратить договор аренды до истечения срока, если договор допускает одностороннее отступление от него. В случае смены собственника жилого помещения для нового собственника будут обязательны договоры об аренде жилых помещений, заключенные до 1 января 2018 года. В договорах, заключенных на неопределенный срок, срок аренды будет устанавливаться по договоренности между арендодателем и арендатором; если же стороны не могут договориться, срок договора будет установлен судом, но не дольше, чем средний срок аренды в соответствующем жилом доме. Для договоров, заключенных до 1 января 2018 года и не предусматривающих порядок повышения арендной платы, она может быть повышена по договоренности между арендодателем и арендатором; если же стороны не могут договориться, арендная плата будет установлена судом как вознаграждение за пользование вещью, но не больше средней арендной платы в доме, в котором находится жилое помещение.
Аудерс добавил, что рабочая группа идентифицировала некоторые вопросы, по которым требуется соглашение заинтересованных сторон, и, когда оно будет достигнуто, пройдут переговоры с представителями арендаторов о дальнейшей разработке закона. Соглашения еще нужно достичь, например, по вопросу о регистрации арендных договоров. Есть две идеи: регистрировать договоры в земельной книге или в специальном регистре договоров аренды. Дискуссии еще предстоят по правам и обязанностям арендатора и членов его семьи, о случаях, когда можно прекратить договор аренды, а также о том, каково будет временное регулирование для существующих ситуаций.
Только 8% налогоплательщиков
Инесе Биндемане, заместитель директора налогового управления Службы государственных доходов, рассказала, что количество лиц, которые платят налог со сдачи в аренду своей или арендуемой недвижимости, составляет 8,1 % от общего числа налогоплательщиков, или примерно 29 тыс., в том числе большинство составляют физические лица и только 6,5 тыс. - юридические.
В течение года количество ведущих деятельность в этой сфере увеличивается в среднем на 10%, что связано и с активной борьбой СГД с серым сектором на рынке аренды. В этом году до 22 марта в качестве субъектов хозяйственной деятельности зарегистрировались еще 2506 налогоплательщиков, рассказала Биндемане. Большинство выбирает так называемый упрощенный режим уплаты налога (платить 10%, не регистрируя хозяйственную деятельность, но известив СГД о заключенном договора аренды) – такой режим выбрали 14 194 налогоплательщика. В 2014 году коммерсанты этой отрасли заплатили подоходного налога в целом почти на 5 млн евро.
По словам Биндемане, СГД ведет активную работу с группой риска, то есть лицами, которые предположительно сдают в аренду недвижимость, но не регистрируют хозяйственную деятельность и не платят налоги. "Наша цель в том, чтобы добиться увеличения числа физических лиц – субъектов хозяйственной деятельности, поэтому мы продолжим меры по снижению риска незарегистрированной деятельности, вводя новые методы работы. Мы будем составлять интерактивную карту на сайте СГД, продолжим сотрудничество с самоуправлениями, другими государственными органами, отраслевыми ассоциациями", - рассказала И. Биндемане. Предполагается, что в этом году количество зарегистрированных коммерсантов в сфере аренды жилья увеличится еще на 5%.
Как сообщалось, 1 апреля в гостинице Radisson BLU Hotel Latvija состоялась пятая ежегодная конференция Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии? Этот профессиональный форум традиционно собирает множество представителей отрасли, которые вместе с чиновниками государства и самоуправлений, юристами и банковскими экспертами обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости и обозначают перспективы его развития. В этом году LANĪDA организовала конференцию в тесном сотрудничестве с банком DNB.
