Станет ли в этом году жилье в новых проектах доступнее?  (1)

Кроме того, уже можно наблюдать первые положительные изменения в сфере кредитования — Европейский центральный банк (ECB) уже дважды подряд оставил процентные ставки неизменными, создавая обоснованные ожидания того, что в ближайшее время переменная часть процентных ставок по ипотечным кредитам, или Euribor, может снизиться. В то же время у облаков надежды может оказаться и не столь радужная грань.

По данным консалтинговой компании по недвижимости Colliers, в настоящее время на первичном рынке в Риге и окрестностях Риги можно приобрести около 1000 квартир среднего и эконом-класса, куда можно заселиться сразу, а около 1500 квартир более доступных сегментов находятся в стадии строительства или на стадии планирования. С одной стороны, если посмотреть на количество введенных в эксплуатацию домов, то это довольно много. На самом деле такого широкого предложения готовых квартир на рынке не было уже несколько лет, поэтому покупателям выгодна такая ситуация, ведь наконец-то можно физически просмотреть, пройтись по квартире и купить именно то жилье, которое хочется. Это подтверждает и статистика продаж Bonava Latvija — в настоящее время большая часть сделок совершается непосредственно с уже готовыми, а не строящимися квартирами. С другой стороны, углубившись в это предложение готового жилья, мы видим, что примерно половина всех квартир расположена в одном конкретном и очень специфическом месте, которое может нравиться покупателям, а может и не нравиться. В свою очередь оставшаяся половина построенных домов — это, по сути, небольшие остатки почти распроданных проектов, разбросанных по всей Риге и ее окрестностям. Это квартиры, которые по разным причинам не стали первым выбором покупателей, например, вид из окна направлен на соседнюю хрущевку, а не на аккуратный и зеленый двор, живописный парк или сосновый лес. Это означает, что хотя предложение готовых квартир «на бумаге» вполне приличное, определенно нельзя сказать, что в настоящее время в любом районе Риги доступно именно то новое жилье, которое пришлось бы по душе.

Если посмотреть на строящиеся проекты, где открыто бронирование квартир, то ситуация аналогичная. Первыми уже заблаговременно расхватываются наиболее перспективные предложения, полностью отвечающие критериям желаемого расположения, этажа, количества комнат и вида из окон. В целом количество резервирований нового жилья из-за дорогого кредитования и относительно большого количества готовых квартир существенно снизилось по сравнению с прошлым годом. Сделочная активность в сегменте готовых квартир также упала, что оказывает влияние и заставляет девелоперов пересмотреть свои планы на будущее — в этом году темпы строительства новых проектов будут осторожными и непосредственно подчинены успехам продаж сданных в эксплуатацию проектов. Снижение объемов строительства в будущем наверняка отразится и на предложении нового жилья, и, вероятнее всего, на ценах на квартиры.

Вторая половина 2023 года была в каком-то смысле уникальной, потому что трудно припомнить другой такой период, кроме разве что больших неприятностей 2009 года, когда застройщики так бы пропагандировали доступность нового жилья с помощью различных акций и спецпредложений. Купив квартиру, покупатели могли получить бесплатную парковку или кухонное оборудование или жить год-два, не платя за коммунальные услуги. И это можно понять, ведь даже трудно вспомнить, когда процентные ставки по кредитам так резко поднимались бы. Не дождавшись быстрой и ощутимой поддержки со стороны коммерческих банков, застройщики делали все возможное, чтобы компенсировать болезненное воздействие Euribor на покупателей нового жилья, притом часто с лихвой. Этим и воспользовались самые находчивые покупатели квартир, заключив сделки на действительно выгодных условиях.

Будет ли содействие застройщиков наблюдаться и в этом году? Это зависит от нескольких факторов, однако весьма вероятно, что уже в ближайшие месяцы часть специальных предложений может быть отменена. Одна из причин — медленные темпы развития новых проектов, а это означает, что уже в ближайшее время предложение нового жилья может снова начать сокращаться. Во-вторых, ECB оставил базовую процентную ставку неизменной уже второе заседание подряд, что также положительно сказалось на ставке Euribor. Например, 6-месячная процентная ставка Euribor уже упала до 3,8%, а 12-месячная ставка Euribor упала еще ниже и в настоящее время составляет 3,5%. По мнению аналитиков, к концу года ставка Euribor может оказаться ниже отметки в 3%.

Долгосрочные ставки SWAP также показывают, что банки с оптимизмом смотрят на будущую ситуацию. Это порождает разумные ожидания того, что по мере падения процентных ставок спрос на новое жилье может снова возрасти. Если это произойдет, застройщики больше не будут заинтересованы в том, чтобы что-то давать, дарить или оплачивать из своего кармана.

Совсем недавно мы могли быть свидетелями почти фантастического обещания Рижской думы — к 2030 году в Риге планируется обновить и утеплить 3000 многоквартирных жилых домов. Замысел очень амбициозный, тем более, что для его реализации необходимо внести изменения в нормативные акты, решая текущие задачи путем совместного принятия решений совладельцами. Даже если удастся восстановить в среднем не 500 зданий в год, а 50, это уже будет хороший показатель, однако я хотел бы здесь отметить другое. Кто будет выполнять эти работы? В строительной отрасли уже ощущается нехватка рабочих рук. Да, застройщики жилья сейчас немного замедлились, но баланс уравновешивается публичным сектором с крупными госзаказами. Центральное бюро статистики также сообщает, что объемы строительства в Латвии по-прежнему положительные. Это оказывает давление на заработную плату, а также влияет на общие затраты на строительство. Станет ли новое жилье дешевле в 2024 году? Маловероятно. Вырастут ли на них цены? Если мир не охватит новая геополитическая напряженность, я не прогнозирую существенного роста, но за счет дефицита цены могут умеренно вырасти на проекты в наиболее востребованных локациях.

В конце прошлого года Сейм принял поправки к закону о защите прав потребителей, предусматривающие, что ипотечным заемщикам с кредитным договором, заключенным до 31 октября 2023 года, с 1 января сего года будет компенсирована общая сумма процентных платежей в размере 30%. Большое количество заемщиков, вероятно, в восторге от такого шага правительства, но, на мой взгляд, радость преждевременна.

Во-первых, поддержка предназначена для всех заемщиков, а не только для тех, у кого действительно есть проблемы с покрытием своих кредитных обязательств. Во-вторых, никто не оценил влияние на будущее кредитование, что очень непродуманно, потому что мы, застройщики, начали ощущать это влияние уже тогда, когда планируемые поправки находились еще только на уровне обсуждения. Столкнувшись с неопределенностью и рисками финансового влияния, банки уже осенью внезапно начали отзывать свои специальные предложения по кредитованию новых домов. Также был сорван стоп-кран на объявления новых предложений. Регулярно встречаясь с представителями крупнейших коммерческих банков, я знаю, что у многих кредитных учреждений в процессе разработки были предложения с очень привлекательными условиями, которые увидели бы свет еще в конце прошлого года, если бы Сейм не решил вмешиваться в банковскую деятельность с целью поднятия партийных рейтингов. Не поймите меня неправильно, поддержка заемщиков, несомненно, была необходима, но продуманная, адресная и основанная на расчетах и анализе будущего. Больше всего в проигрыше от всего этого оказываются те, кто только рассматривал возможность покупки нового жилья, поскольку они не имеют права на компенсацию по выплате процентов и им больше недоступны те банковские предложения, которые были активны до осени 2023 года. Можно ли исправить эту ситуацию? Принимая во внимание, что банки в настоящее время подвергаются репрессиям и не очень мотивированы выступать с предложениями, существенно способствующими кредитованию (данные показывают, что объем вновь выданных кредитов стагнирует с июня прошлого года), необходимо создать механизм повышения конкуренции между банками. Я вижу такой механизм при внесении изменений в Закон о рекламе.

Уже достаточно давно ведутся дискуссии о том, что коммерческим банкам можно было бы разрешить возобновить рекламу кредитных услуг в СМИ, что усилит банковскую конкуренцию. Создав такую возможность, банки будут гораздо более заинтересованы в борьбе различными средствами и способами не только за привлечение новых клиентов, но и попытками переманить существующих заемщиков. Это также в значительной степени соответствовало бы нынешнему плану правительства по содействию рефинансированию заемщиков, которое до сих пор было дорогостоящим и трудным.

В любом случае, каким будет спрос на новое жилье в этом году, главным образом будет зависеть от предложения банков, поскольку другие условия, которые могут повлиять на доступность недвижимости, вряд ли существенно улучшатся. Ожидается, что рост средней заработной платы будет более умеренным, чем в 2023 году, цены на квартиры на первичном рынке, может, и снизятся, а если процентные ставки Euribor снизятся, то очень постепенно и не ранее второго полугодия. При этом, поверив в прогнозы восстановления экономики, самые смелые коммерческие банки уже сейчас могли бы предложить привлекательные фиксированные процентные ставки, например, в размере 4–4,5%, продемонстрировав тем самым, что продвижение доступности жилья — это не только миссия и инициатива разработчиков.