С этого года у недвижимости в Латвии две кадастровые оценки: фискальная — старая, для расчета налога, и универсальная — обновленная, отражающая рыночную стоимость. Новые данные показали несоразмерность: стоимость дома в центре Риги равна цене панельного дома в микрорайоне, сообщает LSM.
Кадастровые оценки не обновлялись более 10 лет. В 2020 году их пересчитали, но из-за опасений роста налога новые цены отложили до 2025-го. Но и четырех лет оказалось недостаточно. В прошлом году в Сейме договорились, что с 2025 года будет две кадастровые стоимости: одна — рассчитанная более 10 лет назад для уплаты налога на недвижимость, вторая — универсальная, отражающая рыночную стоимость, но чаще всего носящая лишь информационный характер.
"Кадастровые оценки долгое время не пересматривались по политическим причинам. Решение не замораживать этот вопрос, а рассматривать его — это не политический, а разумный шаг", — заявила министр юстиции Инесе Либиня-Эгнере ("Новое Единство").
Государственная земельная служба учитывает критику
Прогноз универсальных кадастровых оценок Государственная земельная служба (VZD) опубликовала осенью прошлого года. Они вступили в силу с 1 января и могут использоваться в сделках. "Мы готовы к тому, что в 2025 году получим много критики и вопросов. Но это поможет выявить недочеты, которые мы, возможно, не заметили", — сказала глава VZD Вита Нарницка.
Самоуправления и оценщики после изучения новых цен указали на их несоразмерность. Например, стоимость квадратного метра в каменном доме в центре Риги не отличается или даже ниже, чем в микрорайоне Иманта. Стоимость обычной дачи в Дарзциемсе выше, чем дома в Межапарке, а на одной улице в центре Риги цены отличаются в 10 раз.
"Цель — обеспечить, чтобы оценки различных объектов недвижимости были пропорциональны. Интуитивно понятно, что более дорогая недвижимость должна иметь значительно более высокую оценку", — отмечает советница Союза самоуправлений Латвии Санита Шкильтере.
Лишь одна из десяти оценок близка к рыночной
Сравнив цены десяти сделок на сумму свыше 100 тысяч евро с универсальными кадастровыми оценками, Ассоциация оценщиков (LĪVA) выяснила, что только в одном случае оценка была близка к рыночной. В остальных она колебалась от 11 до 186%, и чаще всего была около 25%. В LĪVA считают, что две кадастровые оценки — ошибочный шаг.
Большой участок на проспекте Кокнесес в Межапарке, проданный девять лет назад за 2 миллиона евро, имел фискальную оценку 1,5 миллиона. Но новая универсальная оценка — всего 337 тысяч. Государственная земельная служба признала, что это ошибка алгоритма, затронувшая несколько сотен объектов, и пообещала ее исправить.
Проблема принудительной аренды
Одной из причин введения универсальных оценок была необходимость учитывать их при принудительной аренде в случаях, когда земля и здания принадлежат разным владельцам. Конституционный суд постановил, что аренду следует рассчитывать по актуальной стоимости. Однако новые оценки в некоторых случаях оказались ниже прежних.
Теперь аренда должна рассчитываться по новой оценке. Собственники уже обратились в Конституционный суд, а Минюст предложил использовать для расчета наибольшую из двух оценок. Чтобы защитить владельцев квартир от чрезмерных арендных платежей, закон позволяет им в одностороннем порядке выкупить землю, используя новые кадастровые оценки. Проверить их можно на портале kadastrs.lv.
Государственная земельная служба надеется, что к весне 2027 года 90% оценок будут соответствовать рыночным, включая элитную недвижимость. Когда удастся перейти к единой кадастровой оценке, будет зависеть от политиков и налогов. Срок пока не установлен, отметила Смилтена.
