Из-за сложностей с получением ипотечного кредита жители все чаще интересуются арендой с правом выкупа. К таким выводам пришла компания Latio в своем обзоре рынке недвижимости за ноябрь.
Несмотря на общее снижение предложения на рынке аренды, активность остается стабильной. В этом сегменте появляется еще одна тенденция — аренда с правом выкупа, сообщает Latio. Интерес жителей к этому виду сделок растет среди тех, кому не хватает денег на первый взнос для получения ипотечного кредита, и тех, кто не подходит под условия банка.
Сделка может быть реализована двумя способами:
- в течение первого года арендатор снимает жилье, платит за аренду больше и потом выкупает его за остаточную сумму, включая уплаченную сумму аренды в стоимость покупки
- покупатель платит первый взнос в размере 5-15% от суммы покупки и потом в течение последующих лет производит ежемесячные платежи - часть этой суммы идет как платеж за аренду, а часть засчитывается в сумму продажи (выкупа). В большинстве случаев срок выплаты - три года.
В ноябре для продажи недвижимости по рыночной цене в среднем требовалось 84 дня (85 дней - в октябре и сентябре, 87 - в августе, 86 - в июле и июне). В свою очередь, 6% объектов было продано в течение одного месяца с момента публикации объявления.
В ноябре 23% продавцов запрашивали несоразмерно высокую цену (в октябре - 24%, в сентябре - 25%, в августе - 45%, в июле - 46%, в июне - 48%). Никто из покупателей не предложил цену, выше указанной в объявлении (такая же ситуация была в октябре и сентябре, в свою очередь, летом - таких был 1%).
В ноябре в Риге на продажу было выставлено 3390 квартир - на 23% меньше, чем месяцем ранее. При этом 39% от общего числа - это квартиры в новых проектах на первичном рынке, а 48% - в серийных домах. Оставшиеся квартиры - это новые проекты на вторичном рынке и жилье в довоенных домах.
Как изменились цены
Средняя цена за квадратный метр в новых проектах на первичном рынке в объявлениях о продаже осталась неизменной - около 2 770 евро за кв. м., в то время как в реальных сделках она снизилась на 7% - с 2 630 евро за кв. м. в октябре до 2 440 евро за кв. м в ноябре.
В свою очередь, на вторичном рынке новостроя цена выросла на незначительные полпроцента и составила 1960 евро за кв. м. в рижских районах и 2670 евро за кв. м. в центре.
По сравнению с октябрем в ноябре снизилось доступное число квартир в серийных домах - предложение уменьшилось на 27%. Средняя цена в рижских районах составила около 1000 евро за кв. м., а в центре - 1380 евро за кв. м.
Значительная часть квартир, выставленных на продажу в серийных домах, принадлежит русскоговорящим жителям, отмечает Latio. Нередко жилье находится в удовлетворительном или плохом состоянии в доме без реновации. Владельцы таких квартир выставляют недвижимость на продажу в основном по двум причинам - либо они собираются покинуть Латвию, либо квартира досталась им по наследству. Специалисты Latio также пришли к выводу, что во многих случаях ценовые ожидания владельцев абсолютно не соответствуют рыночным реалиям.
На 9% сократилось число квартир, предложенных для аренды в серийных домах. Чаще всего будущих квартиросъемщиков интересуют квартиры с одной и двумя комнатами.
Ипотечный кредит или за свои деньги?
В ноябре 40% сделок было совершено без привлечения банковского кредитования (в октябре - 30%, в сентябре - 31%, в августе - 30%, июле - 30%, июне - 32%).
И хотя на первый взгляд может показаться, что это очень много, стоит отметить, что в эту категорию входят также те, кто оформляет небольшие жилищные кредиты - на сумму до 20 000 евро. В Latio поясняют, что это не считается ипотечным кредитом.
Большая часть сделок по-прежнему совершается с привлечением банковского финансирования.
"Доступ к ипотечным кредитам для многих потенциальных покупателей остается ограниченным. Хотя платежеспособность покупателей существенно не снизилась, деньги стали дороже, их доступность сильно ограничена. В то же время я бы сказал, что в целом рынок недвижимости стал дешевле по двум причинам - уступки продавцов и цены на жилье, которые под давлением инфляции все же не выросли. Похоже, что эта тенденция сохранится еще некоторое время", - отметил руководитель отдела сделок с недвижимостью компании Latio Атис Скрастиньш.
Ипотечный кредит по-прежнему выбирают, как правило, те, кто присмотрел недвижимость стоимостью до 100 000 евро.Часть людей принимает решение после раздумий, длившихся почти год - следя за тенденциями на рынке и надеясь на стабилизацию ситуации. Во многих случаях это окупается - сейчас продавцы намного эластичнее в своем подходе и снижают цены в пределах 10-20%.
Особенно это касается частных домов - продавцы буквально сразу соглашаются снизить цену на 10%. А если появляется серьезный покупатель, они готовы обсуждать и более крупную скидку. Это заставляет покупателей действовать сейчас, пока активность на рынке невысокая, а продавцы идут на встречу.
В сегменте частных домов в Юрмале сохраняется тенденция к снижению количества предложений, что отчасти объясняется сезонным эффектом и тем, что владельцы неоправданно "торопились" выставить свою недвижимость на рынок, а теперь изменили свои планы. Если тенденция сохранится и в начале следующего года, то цены в этом сегменте вряд ли упадут и останутся стабильными в условиях ограниченного предложения.
