С ростом процентных ставок в третьем квартале этого года доступность жилья продолжала падать, но темп спада заметно снизился. В Таллине и Вильнюсе среднее домохозяйство с помощью кредита все еще не могло позволить себе приобрести квартиру. В Риге ситуация оставалась значительно лучшей, в основном потому, что по-прежнему мы можем позволить себе приобрести жилье в сегменте серийных квартир, говорится в Балтийском индексе доступности жилья от Swedbank.
В свою очередь, квартиры, которые построены или реновированы после 2000 года, среднему рижанину в этом году не по карману. Однако есть хорошие новости – Европейский центральный банк (ЕЦБ) с сентября не поднимал процентные ставки. Шестимесячная ставка EURIBOR достигла своего пика в октябре, и с того момента находится на направленной вниз траектории. Это вкупе со все еще стремительным ростом зарплат позволяет думать, что низшая точка доступности жилья достигнута во всех столицах стран Балтии.
Спад доступности жилья в столицах стран Балтии продолжался, однако с меньшим размахом. Индекс доступности жилья и в Таллине, и в Вильнюсе сохранился на отметке ниже 100 пунктов – соответственно 90.2 и 86.0 пунктов.
В Риге спад индекса составил лишь 1% от величины предыдущего квартала, уменьшившись до отметки в 144.5 пункта. Подобная величина означает, что у такого домохозяйства, доходы которого соответствуют 1.5 среднемесячной зарплаты нетто в Риге и которое хочет приобрести квартиру площадью 55 м², доходы были почти на 44.5% выше, чем это было бы необходимо, чтобы на обслуживание ипотечного кредита направлять не более 30% семейных доходов.
В целом, если сравнивать с ситуацией второго квартала 2022 года, рассчитанный в рамках индекса средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту для нового заемщика вырос примерно на 120 евро.
"Рыночная активность в третьем квартале сократилась во всех сегментах в сравнении с соответствующим кварталом прошлого года. В свою очередь, по отношению ко второму кварталу нынешнего года рост количества трансакций наблюдается только в сегменте серийных проектов. Покупатели все еще не спешат осуществлять резервирование на первичном рынке и нередко дожидаются завершения строительства жилья. Мы не ожидаем существенного улучшения в ближайшие кварталы, поскольку ставки остаются высокими, и, скорее всего, общее число трансакций будет ниже соответствующего за прошлый год. Рыночную активность в своем роде может тормозить и новая поддержка получателей ипотечных кредитов. Домохозяйства с имеющимися обязательствами по ипотечному кредиту, скорее всего, в ближайшее время новое место жительства не будут торопиться приобрести, поскольку новые кредиты не будут квалифицироваться на получение поддержки. Это также может означать, что на вторичном рынке будет меньше выбор жилья", - говорится в обзоре банка.
Средневзвешенная цена за квартиру упала и в сравнении с соответствующим кварталом прошлого года (-1.4%), и в сравнении со вторым кварталом нынешнего (-0.3%). Уменьшение средней стоимости предопределил спад цен на серийные квартиры. Несмотря на спад спроса, на первичном рынке цены продолжали расти, хотя и меньшими темпами, чем ранее. На фоне слабого спроса банк не прогнозирует на ближайшие кварталы спад цен в сегменте квартир в новостройках, скорее, цены будут стабилизироваться.
Строительные расходы по-прежнему высокие, однако в течение последнего года они сильно не поднимались, а это означает, что в плане расходов давление цен стабилизировалось.
Создают арендные дома
Чтобы привлечь клиентов, девелоперы недвижимости используют различные маркетинговые методики. Предлагаются встроенные кухни или «бесплатные» автостоянки, а то и полностью оплаченные поездки в дальние эксклюзивные пункты назначения.
Хотя это кратковременный подход, девелоперы надеются, что это улучшит спрос без уменьшения цен. Те, кто не может позволить себе приобрести жилье на первичном рынке, ищут возможности на относительно более дешевом вторичном рынке или предпочитают снимать жилье. Кроме того, девелоперы недвижимости под давлением низкого спроса активнее предлагают квартиры в аренду или даже создают арендные дома. То есть предлагают в аренду не просто несколько квартир в новостройке, но сдают в аренду все.
Уже скоро
С отступлением инфляции ЕЦБ понемногу будет уменьшать свои процентные ставки. Зарплаты, хоть и меньшими темпами, продолжать возрастать. "Это означает, что мы можем ожидать восстановления доступности жилья уже совсем скоро. Однако существенные улучшения и более стремительная рыночная активность прогнозируются лишь в конце следующего года, когда ЕЦБ уменьшит процентные ставки.
Мы прогнозируем, что ставка ЕЦБ по депозитам овернайт, за которой строго следует EURIBOR, будет уменьшена в апреле, а в течение 2024 года она сократится с нынешних 4% до 2.5%", - говорится в отчете банка.
