Полтора года назад в Службе госдоходов (СГД) был создан специальный отдел, который должен был выявлять латвийцев, зарабатывающих на сдаче в наем недвижимости. Ранее такие доходы налогами не облагались. Постепенно некоторые собственники таких квартир стали получать письма, в которых налоговая служба рекомендовала добровольно признать доходы и поделиться прибылью с государством. Как работает эта система? Какие налоги должны платить те, кто зарабатывает на сдаче квартир в аренду? Как такие люди попадают в поле зрение СГД? В этих и других вопросах разбирался портал Delfi.
Как ловят собственников на «серых» доходах?
Летом прошлого года гендиректор СГД Илзе Цируле в интервью порталу Delfi признала, что идет охота на владельцев квартир, которые сдают жилье в наем. "Что касается аренды недвижимости, мы понимаем, что через такие порталы, как booking.com и airbnb.com, в Риге сдается очень много квартир. Будем следить, чтобы эта деятельность велась законным образом. Сейчас рабочая группа Минэкономики разрабатывает правила, по которым станет обязательной регистрация в Земельной книге договоров найма жилых помещений", — пояснила Цируле.
Но еще в 2016 году физическим лицам было разослано 4857 "писем счастья". В частности, налоговая служба обращается с предложением зарегистрировать коммерческую деятельность или объяснить, как владельцы недвижимости, например, распоряжаются пустующей жилплощадью. За отказ сотрудничать СГД грозит административными санкциями.
Как пояснили порталу Delfi в СГД, работа идет по нескольким фронтам одновременно. Во-первых, под колпаком все те, кто размещает в СМИ объявления о сдаче недвижимости в аренду, тем самым рекламируя свою возможную хозяйственную деятельность. Во-вторых, СГД анализирует имеющуюся в ее распоряжении информацию об указанных лицом доходах и расходах, пытаясь найти несоответствия.
Налоговая инспекция также располагает информацией о принадлежащих конкретному лицу объектах недвижимости. И если появляются подозрения, что владелец сдает недвижимость в аренду и получает доход, то его просят честно признаться в том, что он ведет хозяйственную деятельность (или доказать, что это не так). Ну, и наконец, бывает, что информация поступает налоговикам от третьих лиц.
Вся имеющаяся в распоряжении СГД информация анализируется, оценивается и сопоставляется. Если действия физического лица отвечают, по крайней мере, одному из критериев, оговоренных в "Законе о подоходном налоге с населения", то действия физлица квалифицируются как хозяйственная деятельность.
Как результат — многие владельцы квартир в обязанном порядке требуют от квартиросъемщика задекларировать свое место жительство с арендуемом жилье. К тому же, в этом случае уменьшается сумма налога на недвижимость, который выставляется самоуправлениями.
Какие налоги надо платить?
Сдача в наем или аренду недвижимой собственности за вознаграждение классифицируется как хозяйственная деятельность. Поэтому такой доход облагается подоходным налогом с населения (ПНН). Жители вправе выбрать наиболее подходящий для себя режим уплаты налогов.
Как поясняют в СГД, в 2018 году основные условия сдачи в наем недвижимой собственности остались без изменений, хотя первоначально планировалось внести изменения и обложить такие доходы единой ставкой, как и любой заработок.
В частности, для собственников сохранен упрощенный режим уплаты налогов, то есть без регистрации хозяйственной деятельности. В свою очередь те, кто предпочтет зарегистрировать хозяйственную деятельность, как и прежде смогут выбрать один из нескольких вариантов.
Что такое упрощенный режим уплаты налогов?
В этом случае регистрация хозяйственной деятельности не требуется, однако в СГД необходимо представить копию договора, заключенного с квартиросъемщиком или арендатором. Это можно сделать в Системе электронного декларирования (СЭД).
В этом случае ставка подоходного налога с населения (ПНН) составляет 10 % и уплачивается с доходов от сдачи в наем или аренду. При расчете уплачиваемого налога от наемной платы можно отнять только налог на недвижимость, но НЕЛЬЗЯ отнять расходы на хозяйственную деятельность.
Если недвижимая собственность сдается в наем коммерсанту (также юридическому лицу), который зарегистрировался в качестве лица, ведущего хозяйственную деятельность, то ПНН в размере 10 % удерживается и уплачивается в государственный бюджет коммерсантом, которому собственность сдается в наем.
В свою очередь если недвижимая собственность сдается в наем физическому лицу, которое не зарегистрировано в качестве лица, ведущего хозяйственную деятельность, налог рассчитывается и уплачивается лицом, сдающим квартиру в наем.
Лицо, сдающее собственность в наем, рассчитывает и уплачивает налог в резюмирующем порядке — подав налоговую декларацию за предыдущий календарный год. Рассчитанный налог уплачивается в государственный бюджет в течение 15 дней со дня подачи декларации.
Чем отличается налог при регистрации хозяйственной деятельности?
При регистрации хозяйственной деятельности в СГД лицо, сдающее недвижимую собственность в наем, может выбрать один из следующих режимов уплаты налогов:
- Уплачивается ПНН с доходов от хозяйственной деятельности в общем порядке. В этом случае налог уплачивается только с разницы доходов и расходов, а не со всей наемной или арендной платы, которую получает лицо. Кроме того, налогоплательщик вправе применять к полученному доходу необлагаемый минимум, налоговые льготы и оправданные расходы. С 1 января 2018 года, ставка ПНН снижена. К годовому доходу до 20 000 евро применяется ПНН в размере 20 %, в свою очередь к части годового дохода, которая превышает 20 000 евро, но не превышает 55 000 евро, применяется ПНН в размере 23 % (до сих пор ко всем доходам применялся ПНН в размере 23 %). К доходам, превышающим 55 000 евро, применяется ПНН в размере 31,4 %.
- Налог рассчитывается и уплачивается при подаче налоговой декларации за предыдущий календарный год. С 2018 года, если месячный доход составляет менее 430 евро, будет необходимо осуществлять обязательные взносы для пенсионного страхования в размере 5% от фактического дохода. Если месячный доход превышает 430 евро, лицо осуществляет взносы государственного социального страхования в прежнем порядке, а также дополнительно делает взносы для пенсионного страхования в размере 5% от свободно выбранного объекта взносов и разницы фактических доходов. Если доходы составляют менее 50 евро в год, обязательные взносы не осуществляются.
- Уплачивается налог на микропредприятия с доходов от хозяйственной деятельности. В этом случае налог на микропредприятия применяется к полной сумме наемной или арендной платы без вычета из нее расходов. В период, в течение которого лицо платит налог на микропредприятия, лицо не имеет права применять к доходу (также полученном в другом месте) годовой необлагаемый минимум и налоговые льготы. При оценке, применяется ли такой режим уплаты налога, следует учитывать, что с 1 января 2018 года лицо, являющееся плательщиком налога на микропредприятия, сможет одновременно быть работником только одного микропредприятия.
В 2018 году налог на микропреприятия применяется по ставке в 15 %. Также действует ограничение на оборот микропредприятия — при превышении 40 000 евро будет применяться ставка в 20 %. Плательщик налога на микропредприятия в 2018 и 2019 таксационных годах вправе не применять 20 % ставку к обороту, не превышающему 52 000 евро, если оборот плательщика налога на микропредприятия в 2016 и 2017 годах превышает 40 000 евро.
Налоговые платежи осуществляются четыре раза в год до пятнадцатого числа следующего за кварталом месяца, то есть до 15 апреля, 15 июля, 15 октября и 15 января, подав в СГД налоговую декларацию микропредприятия.
Когда нужно регистрироваться в регистре НДС?
С 2018 года снижен порог регистрации налога на добавленную стоимость (НДС). Если общая сумма доходов, полученных лицом в течение предыдущих 12 месяцев, превышает 40 000 евро, лицо должно зарегистрироваться в Регистре плательщиков НДС СГД, и осуществленные сделки облагаются НДС независимо от порядка и размера, в котором уплачивается ПНН или налог на микропредприятия.
Как подать налоговую декларацию?
В налоговом ведомстве напоминают: лица, ведущие хозяйственную деятельность, обязаны подать годовую декларацию о доходах, используя СЭД СГД. Чтобы стать пользователем СЭД, больше не требуется заключать договор с СГД, вместе этого любой может подключиться и использовать СЭД, используя имя пользователя и пароль своего интернет-банка, eID смарт-карту, выданную Управлением по делам гражданства и миграции, или смарт-карту безопасной электронной подписи, выданной ГАО "Латвийский государственный радио-телевизионный центр" (е-подпись).
На сайте СГД в Базе данных публикуемой информации в разделе "Лица, ведущие хозяйственную деятельность, зарегистрированные в СГД юридические лица и другие лица" любой может убедиться в том, зарегистрировалось ли лицо, у которого планируется снимать квартиру, как лицо, ведущее хозяйственную деятельность.
Более подробная информация опубликована также на сайте СГД в разделе "Частным лицам" — "Лица, ведущие хозяйственную деятельность"; "Частным лицам" — "Первые шаги для будущих предпринимателей".
