В многоквартирных домах технические осмотры проводят каждый год, чтобы убедиться, что в них безопасно жить. В первую очередь нужно оценить все, что касается технического состояния здания и безопасности его эксплуатации. Если во время осмотра выявлены какие-либо проблемы, их необходимо устранить как можно скорее. Но что делать в ситуациях, когда средств на комплексный ремонт недостаточно?
Какие осмотры обязательно необходимо проводить?
Кристине Улеватая-Кощеева, руководитель отдела управления VNK serviss, рассказывает, что для многоквартирных домов, находящихся в управлении компании в Вентспилсском районе, визуальные осмотры проводятся дважды в год — весной и осенью. Также после сильных ветров или интенсивных дождей организуются внеплановые осмотры, чтобы убедиться, что здания не получили повреждений. Помимо этого, проводятся технические осмотры, которые согласно нормативным актам необходимо выполнять раз в десять лет.
"Чтобы оценить, может ли здание полноценно функционировать и обеспечивать безопасность жителей, важно осматривать несколько элементов. В первую очередь необходимо проверить фундаменты и несущие конструкции, чтобы убедиться, что нет трещин, осадков или деформаций, которые могут повлиять на стабильность здания. Внимание следует уделить наружным стенам и фасаду, чтобы оценить их износ, трещины и следы влаги, которые могут свидетельствовать о проблемах с теплоизоляцией или водонепроницаемостью. Осмотр крыши и кровельных конструкций позволяет определить состояние кровельного покрытия, водостоков и системы водоотведения, что важно для предотвращения протечек и возможных повреждений", — рассказывает представитель компании VNK Serviss.
Улеватая-Кощеева подчеркивает, что с учетом возраста зданий особенно важно оценить состояние водопровода, канализации, отопления и электропроводки. В старых домах эти системы часто подвергаются износу и могут создать повышенные риски эксплуатации. Системы водоснабжения и канализации нужно проверять, чтобы убедиться в их техническом состоянии, выяснить, нет ли утечек, коррозии или засоров. В старых домах отопительные системы часто требуют дополнительного внимания, чтобы обеспечить эффективное использование тепловой энергии и избежать аварийных ситуаций, которые могут повлиять на комфорт и безопасность жителей. Также следует оценить состояние электропроводки, так как изношенные или поврежденные элементы электросети могут увеличить риск возникновения пожара.
"В каждом доме хотя бы раз в год проводится технический осмотр — его выполняет домоуправление и технический специалист. На практике Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) проводит осмотры домов как минимум дважды в год. После этого составляется список работ, которые необходимы для того, чтобы в доме можно было жить безопасно и комфортно. Также каждый год отдельно проверяются системы вентиляции. Кроме того, раз в год сертифицированный специалист по лифтам должен проверять лифты, а технический специалист осматривает каждый лифт дважды в месяц. В ходе одного из этих осмотров проводится техническое обслуживание лифта", — описывает практику, применяемую в Риге, член правления RNP Мартиньш Паурс.
В Риге, как и в любом крупном городе Балтии, застройка разнообразна, и круг проблем достаточно широк. Практически всем домам — как типовым панельным, так и довоенным — если это не было сделано ранее, требуются ремонты крыш и инженерных сетей, включая канализацию, водоснабжение, системы отопления. Также для старых домов и типовых панельных домов характерны проблемы с балконами. Для довоенных каменных зданий нужно следить как за элементами фасада, так и за более серьезными проблемами — подвалами и перекрытиями между этажами. Почти всем управляющим домами с советскими лифтами стоит задуматься о замене лифтов. Также все более актуальной становится электробезопасность, поскольку люди используют мощные бытовые приборы, а электропроводка часто устарела.
В многоквартирных домах Вентспилсского района наиболее распространены проблемы, связанные с крышами, инженерными коммуникациями, а в некоторых домах есть проблемы с балконами. Как отмечает Улеватая-Кощеева, крыши — один из наиболее критичных элементов, которому необходимо уделять регулярное внимание, так как они подвергаются постоянному воздействию окружающей среды — интенсивным дождям, нагрузке снега, ветрам и температурным колебаниям. Устаревшие крыши часто страдают от проблем с гидроизоляцией, что может привести к протечкам и повреждению верхних этажей здания, а также способствовать образованию влаги и плесени. Со временем эти повреждения могут стать серьезной угрозой для структуры здания и здоровья жителей.
Что ремонтировать в первую очередь?
Если при осмотре выявлено несколько проблем, но комплексную реконструкцию дома из-за различных обстоятельств, включая ограниченные финансовые средства, невозможно провести, важно расставить приоритеты. Как отмечает Паурс, нужно начать с тех вещей, которые важны для того, чтобы дом можно было использовать безопасно и чтобы дом не разрушался. "Если средств на все не хватает, мы всегда порекомендуем начинать с ремонта крыши, а не с покраски лестничной клетки. Приоритетные работы традиционно включают в себя ремонт крыши и замену стояков. Однако самые точные приоритеты можно определить, проведя полный технический осмотр дома — тогда становится ясно, что именно происходит с конкретным зданием".
Собственникам квартир бывает трудно расставить приоритеты — это понятно, так как не у каждого есть знания в области строительной инженерии. Поэтому помочь в этом вопросе обычно может домоуправление. Выполняя работы шаг за шагом, жители могут сбалансировать финансовую нагрузку — постепенно создавать сбережения или брать кредит на отдельные работы. Тем не менее, если есть такая возможность, всегда лучше выбрать более широкую реконструкцию.
"Когда работы проводятся поэтапно, одним из важных преимуществ является возможность более тщательно планировать бюджет и контролировать расходы, адаптируя их к доступным средствам и избегая неожиданных и незапланированных затрат. Это позволяет лучше распределить финансовую нагрузку на более длительный период времени, постепенно решая самые важные вопросы и избегая разовых крупных расходов, которые трудно покрыть", — говорит представитель VNK Serviss.
Улеватая-Кощеева также отмечает, что в контексте ремонтных работ поэтапный подход позволяет сосредоточиться на конкретных приоритетах в соответствии с их срочностью — в первую очередь следует решать проблемы безопасности или стабильности здания и только потом занимаясь улучшением комфорта или эстетики. Это означает, что с каждым выполненным этапом работ состояние здания постепенно улучшается, и жители уже на первом этапе могут почувствовать улучшения в качестве жизни, не оказавшись под финансовым давлением. Такой подход гибок — в случае необходимости можно адаптировать приоритеты или отложить какие-то работы, если в бюджете происходят непредвиденные изменения, а также оценить, какие улучшения принесут наибольшую выгоду и в следующих этапах инвестировать в те, которые дадут максимальную отдачу.
Где взять финансирование?
Собственники квартир, которые выбирают выполнение ремонтных работ в приоритетном порядке, могут комбинировать различные источники финансирования, используя существующие сбережения и привлекая дополнительное финансирование в виде кредита. Такой подход позволяет покрыть большую часть расходов на ремонт, не внося единовременный большой вклад, что делает проект более доступным финансово.
Например, фонд накоплений здания может покрыть начальные расходы или помочь выполнить меньшие, но необходимые улучшения. Крупные работы можно финансировать, привлекая кредит от банка или используя программу кредитования Altum, разделив расходы на более длительный срок, что позволит провести более комплексные улучшения. Таким образом, собственники квартир могут планировать ремонтные работы так, чтобы сохранить финансовую стабильность и добиться обновления здания, улучшив его качество и увеличив рыночную стоимость.
"Для полной реконструкции в настоящее время доступно значительное софинансирование от Европейского союза. Для ремонта фасадов также доступно софинансирование от муниципалитета. Для той части работ, которые должны быть оплачены самими жителями, а также тех работ, для которых нет софинансирования, финансирование можно смело комбинировать с накоплениями дома и кредитом от коммерческого банка или Altum", — добавляет Паурс.
Иева Верземниеце, руководитель департамента программ энергоэффективности Altum, отмечает, что в программе ремонта многоквартирных домов предусмотрено софинансирование, которое составляет до 50% стоимости работ в рамках реализации проектов по улучшению энергоэффективности. Если проект не связан с энергосбережением, поддержка не предоставляется.
Опыт: постепенная реконструкция
"Мне очень приятно видеть, что владельцы квартир стали с большим вниманием относиться к своему имуществу. Они понимают, что за своим жильем нужно правильно ухаживать и своевременно проводить важные ремонтные работы, чтобы в долгосрочной перспективе сохранить его техническое состояние в безопасном и устойчивом виде. Такой подход не только улучшает общее качество здания, но и способствует комфорту и безопасности жителей, а также помогает сохранить и повысить стоимость недвижимости", — говорит Улеватая-Кощеева.
Она приводит в пример один многоквартирный дом в Вентспилском районе. Для здания был разработан общий проект реконструкции, однако из-за высоких затрат владельцы квартир приняли решение реализовать проект постепенно. "Сначала планируется заменить кровлю, используя заемные средства, что позволит улучшить состояние здания и обеспечить его долговечность. После замены кровли будут постепенно оцениваться финансовые возможности для выполнения работ по утеплению и другим улучшениям", — делится опытом представитель VNK Serviss.
В то же время, как отмечает Паурс, в рижских домах суммы, которые жители вносят в фонд накоплений дома, исторически довольно малы. Осознав, что зданию необходимы крупные ремонтные работы, владельцы квартир могут принять коллективное решение увеличить взносы в накопительный фонд. Но если такого решения достичь не удается, то, например, на накопление средств на ремонт крыши может уйти десять и более лет. На замену стояков в одном подъезде может потребоваться около трех лет накоплений. Тем временем старая крыша продолжает протекать, а старые трубы ломаются, из-за чего приходится дополнительно тратиться на аварийные ремонты. Накопленные деньги также может значительно "съесть" инфляция.
"Поэтому, как управляющая компания, мы настоятельно рекомендуем домам использовать доступные финансовые возможности, чтобы выполнить работы как можно скорее. Для "здоровья" дома и его будущего это, безусловно, будет правильным решением", — добавляет представитель RNP.
