Летний парадокс на рынке недвижимости: многие продавцы необоснованно завышают цену

С января количество квартир, выставленных на продажу в Риге, увеличилось на четверть, а количество квартир, сдаваемых в аренду, уменьшилось более чем на 35%, что объясняется довольно просто — значительная часть населения под влиянием нынешней экономической ситуации принимает решение в пользу аренды, а не покупки жилья. Хотя спрос на жилье есть, сделки совершаются относительно вяло.

При наличии большего выбора рынок жилья явно смещается в сторону покупателей, которые более скрупулезно оценивают имеющиеся варианты, в то время как выбор усложняется ценой, устанавливаемой продавцами. В июне 48% продавцов запросили за выставленную ими на продажу недвижимость цену, несоразмерно высокую для рыночной ситуации, что привело к потере или снижению интереса покупателей. Соответственно количество дней, необходимых для продажи жилья, также увеличилось.

В июне в Риге для покупки было доступно 4 625 квартир, а для аренды наполовину меньше - только 2 300. В условиях, когда предложение значительно превышает спрос, у покупателей появляется больше аргументов, чтобы попытаться получить более выгодную цену. Учитывая постоянно растущую ставку Euribor, которая в июне достигла 4%, опасения по поводу следующего отопительного сезона и возросшие расходы на ремонтные работы, логичным шагом со стороны продавцов было бы желание продать недвижимость, максимально снизив цену - но, как ни парадоксально, продавцы не "сдаются", и массового снижения цен на недвижимость не наблюдается.

Это означает, что количество объявлений о продаже также не уменьшается. Если цена, установленная владельцем, выше среднерыночной, потенциальные покупатели быстро теряют интерес и начинают искать другие, более привлекательные по цене объекты. Это относится как к квартирам, так и к частным домам. Цены выше рыночных также характерны для недвижимости с неполной документацией, например, для зданий, которые не были полностью сданы в эксплуатацию. Владельцев таких объектов стимулируют к продаже изменения в законе о налоге на недвижимость, согласно которым с 1 января этого года повышенная ставка в размере 3% от кадастровой стоимости здания применяется к объектам, которые получили разрешение на строительство до 1 октября 2014 года и не ввели здание в эксплуатацию до 1 октября прошлого года.

"Мы знаем по опыту, что когда продавец устанавливает соответствующую рынку цену на свою недвижимость, и запрашиваемая цена соответствует представлениям клиента о том, какой она должна быть, недвижимость может быть продана относительно быстро. Рынок недвижимости очень чувствителен к изменениям, поэтому правильная "пара" между продавцами и покупателями очень важна для того, чтобы сделка состоялась. Конечно, ни один продавец не будет продавать недвижимость за бутерброд, да этого и не должно быть, но важно, чтобы желаемые ожидания прибыли были соизмеримы со стоимостью квартиры или дома, которая, в свою очередь, является разумной и определяется сертифицированным оценщиком. Если владелец прислушается к рекомендациям специалиста по недвижимости относительно цены на ранней стадии, покупателю не придется ждать месяцами", - говорит руководитель отдела сделок с недвижимостью компании Latio Вия Гайлите.

Предложение квартир, доступных для покупки в серийных домах, в июне превысило 2 300, но только 930 квартир доступны для аренды, что на 5% меньше, чем в мае. Средняя цена не за квадратный метр изменилась и составляет 1060 евро.

На первичном рынке новых проектов в микрорайонах Риги в июне для покупки было выставлено 1 090 квартир. Средняя цена в объявлениях составляет 2 700 евро/м², а в реальных сделках - 2 550 евро/м², что на 10% больше, чем в прошлом году. На вторичном рынке новостроек средняя цена сделок по новым проектам в микрорайонах составляет около 1 950 евро м², а в центре Риги - 2 540 евро м².

Аналогичные тенденции наблюдаются в Видземском и Земгальском районах. Спрос на жилье высок, теоретически есть и предложения, но решения принимаются медленно, особенно если недвижимость покупается не за свои средства. Поскольку большинство потенциальных покупателей для приобретения квартиры или дома намерены использовать банковское финансирование, предложенные варианты жилья рассматриваются путем тщательного расчета вероятных ежемесячных расходов и моделирования сценариев для различных рыночных ситуаций.

Сохраняется стабильно высокий интерес к качественным отдельно стоящим домам с относительно небольшой площадью, как для покупки, так и для аренды.

Однако спрос на частные дома по-прежнему значительно превышает предложение; как только появляется подходящая недвижимость по правильной рыночной цене, появляется и покупатель. Часто такие объекты даже не попадают в объявления.