Количество сделок покупки-продажи недвижимости в Латвии в первом квартале этого года по сравнению с четвертым кварталом прошлого года сократилось более чем на 11%. Ситуация не улучшилась и во втором квартале — по наблюдениям агентства по продаже недвижимости Aver, средний объем кредитования на покупку недвижимости также снизился примерно на 20%. Так почему бы не рассмотреть покупку не самой недвижимости, а земелбного участка под строительство? Ритварс Себрис, владелец Aver Real Estate, рассказывает о том, что должен знать потенциальный покупатель земельного участка перед заключением сделки, чтобы избежать проблем с реализацией проекта и незапланированными расходами.
Как и другие сделки с недвижимостью, покупка земли под застройку часто финансируется банком: повышение ставок Euribor в настоящее время означает значительно большие прогнозируемые ежемесячные кредитные платежи. А, значит, уменьшается средняя сумма кредита, которую может позволить себе заемщик, объясняет Ритварс Себрис.
В нынешних условиях все больше людей отдают предпочтение проживанию в готовом доме, поскольку стоимость строительства выросла, а нестабильность цен и инфляция затрудняют прогнозирование общей стоимости проекта при постройке с нуля. В то же время некоторые люди по-прежнему предпочитают строить дом самостоятельно, но далеко не всегда перед заключением сделки выясняются все детали земельного участка, важные для начала строительства дома и проведения работ в соответствии с планом.
Коммуникации и инфраструктура
Одним из наиболее полезных ресурсов для покупателя участка под застройку является общедоступный сайт, на котором можно найти любой объект недвижимости как по кадастровому номеру (если продавец его указал), так и по адресу.
На сайте также есть много полезной информации для покупателей, например, точная площадь участка, сроки проведения межевания, существующие ограничения и актуальная документация. Особенно важной при покупке земли является топографическая справка, показывающая существующие на участке и вокруг него инженерные коммуникации, в том числе место и способ прокладки газопровода, водопровода, канализации и наличие электричества.
Топографическая информация доступна для тех регионов, где она уже когда-то была проведена. Другой очень важной деталью, на которую следует обратить внимание, является инфраструктура вокруг участка — наличие частных или муниципальных дорог и улиц. Если подъездные пути отсутствуют, а участок окружен другими частными владениями, следует выяснить, установлены ли сервитуты, так как для доступа к намеченному участку, возможно, придется проехать через чужую территорию, что должно быть письменно согласовано с владельцем.
Если вы планируете строительство на земельном участке, а он не подключен к электричеству, газу, воде и другим коммуникациям, стоит заранее узнать стоимость их подключения. Например, обратившись в Sadales tīkls, любой даже не связанный с недвижимостью человек, может запросить информацию — технические правила подключения к электричеству на конкретной земле и стоимость.
Подобные справки выдаются также поставщиками газа и других коммунальных услуг. Рекомендуется запрашивать такую справку даже в том случае, если инженерные сети находятся в непосредственной близости от объекта недвижимости. К примеру, может случиться так, что трансформатор, находящийся в непосредственной близости, может исчерпать предельную мощность, что может привести к необходимости строительства нового трансформатора стоимостью в десятки тысяч евро.
Зоны охраны и другие ограничения
Если первоначальное исследование дало положительный результат в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, следует также посетить этот сайт. Там можно найти информацию о строительных нормах конкретной территории, как по карте, так и по кадастровому номеру. Важно проверить, находится ли участок частично или полностью в зоне охраны, и если да, то где именно, чтобы вовремя понять, входит ли планируемое строение и необходимые для него коммуникации в оставшуюся территорию.
При изучении деталей конкретного земельного участка целесообразно обратиться к информационно-справочным документам, например, к разрешению на строительство. В таких документах обычно подробно описываются тип и высота зданий, которые могут быть построены на участке, минимальная планировка зеленых насаждений и максимальная плотность застройки. Может возникнуть ситуация, когда из-за ограничений на плотность застройки разрешено строить дом в значительно меньшей площади, чем планировалось.
На сайте стоит ознакомиться и с информацией о соседних участках, чтобы избежать ситуации, когда по соседству через некоторое время будет построен высотный жилой дом. Однако, если сайт вызывает у вас затруднения, вы также можете обратиться в местную администрацию за подробной информацией о конкретной земле.
Деревья и объекты культурного наследия
На общедоступной версии веб-сайта потенциальные покупатели могут проверить, не существует ли на приглянувшемся им участке какие-либо дополнительные ограничения, в том числе на биотопных территориях или охраняемых деревьях. Например, на биотопных территориях, как правило, вообще не допускается серьезная застройка, что существенно ограничивает их использование.
На этом сайте можно ознакомиться со всеми объектами и памятниками наследия, а еще проверить, нет ли таких памятников на самом участке — возможно, такой памятник находится на соседней территории и вокруг него существуют ограничения, которые затрагивают и рассматриваемый вами участок. Если участок расположен вблизи водоема, то перед покупкой рекомендуется ознакомиться с картами рисков затоплений на сайте Латвийского центра окружающей среды, геологии и метеорологии.
