Эксперт по недвижимости: покупательская способность в 2023 году - худшая за 10 лет  (2)

Наблюдавшееся в прошлом году на рынке недвижимости Латвии снижение интереса со стороны покупателей было ожидаемым. Опасения, что статистика продаж по итогам 2023 года ухудшится, зазвучали из уст экспертов ещё весной. На эту мысль наталкивали замедление экономики, высокая стоимость энергоресурсов, продолжение войны на Украине и борьба с инфляцией, следствием которой стали стремительный подъём Центробанком Европы ставок Euribor и удорожание стоимости всех кредитов. Всё это и привело к тому, что часть жителей Латвии перестала принимать решения о покупках: они сочли момент для этого неподходящим и начали ждать снижения цен. Другая часть общества – те, кто может и готов был входить в сделки, оказалась вне рынка по той причине, что перестала соответствовать требованиям, предъявляемым банками к претендентам на ипотечный кредит. И поэтому выпала из когорты потенциальных покупателей.

Изученная журналом m2 и порталом varianti.lv статистика Земельной книги свидетельствует о том, что в прошлом году во всей Латвии было зарегистрировано 46 997 договоров покупки различных объектов недвижимости. Это на 5 755 единиц, или 11%, меньше, чем в 2022-м. Относительно рекордного 2021 года рынок недосчитался и того более – 16,8% продаж. Результат прошлого года оказался самым скромным за последнее десятилетие. Меньшие цифры до этого фиксировались в 2012 году, когда в Латвии своих владельцев сменил 43 941 объект недвижимости.

Несмотря на отрицательную статистику прошлого года, считаю, что нам всем нет смысла посыпать голову пеплом. Всё происходящее ещё раз доказывает, что рынок недвижимости Латвии – живой организм, к сожалению, реагирующий на постоянно меняющиеся экономические или геополитические обстоятельства. И ждать каких-то других сценариев от прошлого года точно не стоило. Одновременно с этим рынок недвижимости Латвии и его игроки продемонстрировали, как нам кажется, свою жизнеспособность и устойчивость. Ведь несмотря на сокращение числа сделок и другие сложности, мы не увидели появления стрессовых активов – неотъемлемого атрибута кризисных явлений. Латвийские ипотечные плательщики в большинстве своём продолжили справляться со своими платежами.

И банки, являющиеся одним из ключевых локомотивов латвийского рынка недвижимости, продолжили кредитовать клиентов, удовлетворяющих их требованиям. Поэтому наблюдавшееся снижение продаж и их возвращение к доковидному уровню носило корректирующий характер и никак не могло считаться падением!

Что касается политики банков, то в 2023 году во все подразделения Земельных книг Латвии было суммарно внесено 22 652 записи о закреплениях новых ипотечных договоров. То есть минус 7,8% к году предыдущему. Если сравнивать ипотечные договоры с количеством сделок, то получается, что с привлечением заёмных средств в 2023 году прошло 48,1% продаж. И эта доля выше, чем в 2022 году с его 46,5% или чем в пиковом по сделкам 2021-м с его 41,8%.

Ведущим по количеству продаж регионом нашей страны была и остается Рига. В прошлом году своих владельцев в ней через договоры покупки сменили 14 172 различных объекта недвижимости. Это на 6,2% меньше, чем в 2022 году, и на 9,4% – чем в 2021-м. В отношении столицы можно сказать, что активность покупателей в ней вернулась к доковидному уровню 2019 и 2018 годов с их 14 982 и 14 275 продажами соответственно. С привлечением кредитов в Риге в прошлом году прошли 61,1% всех покупок недвижимости. В 2022-м эта доля достигала 62,5%.

Более существенно, чем в столице, активность покупателей в прошлом году снизилась в Рижском районе. Его итог – 7 467 договоров покупки, тогда как в 2022-м было 8 646. Минус составил 13,6%. По отношению к 2021 году рынок окрестностей Риги и вовсе просел на 26,2%. Но... Тот год был не естественным и запомнился всплеском интереса рижан к загородной недвижимости, где было комфортнее пережидать то и дело вводимый в нашей стране карантин. А вот показателям 2019 года рынок недвижимости Рижского района в прошлом году уступил 7,9%. Этот результат стал худшим начиная с 2015 года, когда владельцев сменили 7 147 единиц недвижимости. Доля сделок с привлечением ипотеки в окрестностях Риги в 2023 году достигал 57,3%, годом ранее – 52,6%.

Особое внимание в Рижском районе всегда вызывает Юрмала. В прошлом году в ней продали 1 320 единиц недвижимости. Это уступает показателям 2022 и 2021 годов (минус 7,9% и 20,5% соответственно), но равнозначно результатам 2020 и 2019 годов (1 310 и 1 328 сделок соответственно). Банковское софинансирование в прошлом году использовали 44,2% покупателей курортной недвижимости.

В Земельную книгу Курземского районного суда, которая фиксирует сделки в Курземе, в прошлом году внесли 5 886 записей о продаже недвижимости, что лишь на 5,6% меньше показателей 2022 года. Но если Вентспилс недосчитался 15,6% продаж, то в Лиепае активность покупателей наоборот возросла на 5,4%. Положительные цифры в этом регионе фиксировались и в категории регистрации новых ипотечных договоров – 2 502 такие записи в 2023-м, что на 13,5% больше, чем годом ранее. Доля сделок с ипотекой в Курземе составила 42,5%.

Активность покупателей в Земгальском регионе (7 291 договор покупки) оказалась на 11,8% меньшей, чем за год до этого. В то же время она была выше, чем в 2018 году. Самый крупный город этого региона – Елгава – в прошлом году недосчитался 5,1% продаж. Банковскую поддержку в Земгале использовали 42,5% всех покупателей.

Уровень продаж 2018 и 2019 годов в прошлом году наблюдался в Видземе. При этом результат прошлого года – 5 220 продаж – оказался на 16,4% ниже, чем в 2022 году. Ипотека присутствовала в 44,6% всех сделок, зарегистрированных в Земельной книге Видземского районного суда.

Ну и в завершение – статистика второго по величине города Латвии, которым является Даугавпилс. В прошлом году своих владельцев в нём сменили 1 655 единиц недвижимости. И это на 2,2% больше, чем в 2022-м. Цены в Даугавпилсе, да и в целом в Латгалии таковы, что для проведения сделок трём четвертям здешних покупателей займы не требуются, они справляются собственными накоплениями!