12-этажный многоквартирный дом по адресу ул. Паста, 34, в Елгаве в этом году получил симпатию жюри конкурса Министерства экономики "Самое энергоэффективное здание Латвии 2024". Благодаря совместному решению владельцев квартир, получению гранта из программы Европейского союза (ЕС), реализуемой Altum, и банковского кредита, жильцы дома теперь могут наслаждаться не только красивым обновленным зданием, но и улучшенными показателями энергоэффективности, а также снижением расходов на отопление. О том, как этого удалось достичь, рассказывает староста дома Виктор Валайнис.
Жилой фонд Латвии стареет, и необходимость в ремонте остро ощущается во многих многоквартирных домах. Однако процесс чаще всего осложняется неспособностью владельцев квартир прийти к согласию и проголосовать "за" ремонт и обновление. По словам Виктора Валайниса, одна из главных причин – отсутствие понимания того, что общие помещения также требуют ухода и ремонта. Старосте дома приходится объяснять жильцам, убеждать их в важности ремонта и участия в финансировании.
Получение согласия от соседей заняло более двух лет
Идея о том, что дом по ул. Паста, 34, нуждается в ремонте, зрела некоторое время. Многоквартирный дом был построен в 1989 году, то есть 35 лет назад, и лифты в нем исчерпали свой ресурс, став небезопасными. Счета за отопление зимой были огромными, однако эффекта от отопления практически не ощущалось – холод проникал в квартиры через каждую щель, так как теплоизоляция панелей давно утратила свои свойства. "В некоторых местах, снимая обои, можно было увидеть щели между панелями", – вспоминает Виктор Валайнис.
Многоэтажный дом в Елгаве, на улице Паста 34, до реновации.
Староста вместе с активными жильцами обсуждал, что делать. Идею поддержала Елгавское управление недвижимого имущества, технический директор которой, Олег Кукутс, активно помогал объяснять владельцам квартир необходимость ремонта. "Олег информировал нас обо всем – что и как нужно делать, к какому результату это приведет", – рассказывает Валайнис.
Как известно, чтобы начать ремонт, необходимо как минимум 50% + 1 голос владельцев квартир. Однако для получения кредита в банке требуется согласие не менее 70% жильцов. Сбор подписей оказался самым сложным этапом и занял более двух лет. Убедить скептически настроенных соседей было практически невозможно. В последний день подачи документов в банк согласие дали 68% владельцев квартир, но банк пошел навстречу, несмотря на две недостающие подписи.
Для получения финансирования дом должен учитывать как требования Altum, так и банка. Например, одно из требований Altum — хорошая платёжная дисциплина, то есть задолженность дома не должна превышать 10% от всех выставленных счетов за последние 12 месяцев. У дома на улице Паста 34 обременений не было.
В ходе ремонта была улучшена энергоэффективность и заменены лифты
Дом в Елгаве стал первым реновированным 12-этажным зданием в Латвии. Привлеченный архитектор разработал проект, включающий все: внешний вид дома, материалы и цвета для отделки. Рабочим оставалось только воплотить проект в жизнь. Подготовка проекта также потребовала времени, так как даже у внешне схожих домов планы реновации могут различаться в зависимости от нужд и объемов работ.
Одной из статей расходов, финансируемой за счет собственных средств жильцов, стала замена двух лифтов. Планировать эти работы отдельно было бы дорого и нерационально. Поэтому жильцам удалось договориться об их проведении в рамках основного ремонта. Уже зимой 2023 года жильцы ощутили первые результаты – в квартирах стало тепло!
После реновации потребление тепла в доме в отопительный период сократилось вдвое. Это стало возможным благодаря установке теплоизоляционных панелей из каменной ваты, замене окон, переходу на двухтрубную систему отопления, замене всех радиаторов и установке аллокаторов, рассказал Виктор Валайнис Каждый радиатор получил индивидуальный учет, и жители могут сами регулировать интенсивность отопления, экономя дополнительные средства.
Во время реновации также была отремонтирована и утеплена крыша, заменено ее покрытие. Работы по утеплению проводились и в подвале. Учитывая, что все действия выполнялись корректно, не нужно было беспокоиться о выполнении требований финансового учреждения Altum в отношении результатов, которых необходимо было достичь после реализации мероприятий по энергоэффективности. "Altum также строго контролировал весь процесс, чтобы строители укладывались в график", — отмечает Виктор Валайнис.
Общая смета ремонтных работ составила 1,2 миллиона евро, рассказал Виктор Валайнис. Половину этой суммы удалось покрыть с помощью поддержки из фондов ЕС. Оставшуюся сумму — 689 тысяч евро — жильцы заняли в Swedbank. Один год уже выплачен, ежемесячная сумма для каждого владельца квартиры немного варьируется, но составляет чуть более одного евро за квадратный метр. "За мою трехкомнатную квартиру площадью 70 м² за 15 лет я выплачу 11,7 тысяч евро", — делится староста дома Валайнис.
Теперь дом сможет качественно прослужить не менее 30 лет!
Следует добавить, что во время проектирования сами жильцы дома приняли решение о том, на чем можно сэкономить средства. Было решено, что косметический ремонт лестничных клеток они сделают сами. Если на каждом этаже находится по шесть квартир, жильцы каждого этажа договаривались в зависимости от своих возможностей. Валайнис рассказал, что на его этаже соседи даже самостоятельно шпаклевали и красили стены под руководством более опытных жильцов. "Лестничная клетка — в зоне нашей ответственности, ее нужно привести в порядок!" — подчеркивает Валайнис.
Источники финансирования ремонта и реконструкции домов можно комбинировать
Реновация 12-этажного многоквартирного дома в Елгаве — это хороший пример того, как, объединяя различные источники финансирования, можно добиться отличного результата. Уже на этапе проектирования стало ясно, что финансирование из фондов ЕС не покроет все потребности в ремонтных работах. В таких случаях поддержкой могут стать банковские кредиты, а также Программа кредитования для ремонта многоквартирных домов, предлагаемая Altum.
"Кредит на ремонт можно комбинировать с различными другими финансовыми ресурсами и видами поддержки. Он позволяет финансировать не покрываемые ЕС фондами расходы, то есть те затраты, которые не входят в программы, финансируемые ЕС. Часто многоквартирный дом берет такой кредит на конкретные работы, а по их завершению получает поддержку от самоуправления, которую затем используют для частичного или полного погашения основного долга по кредиту", — объясняет Иева Верземниеце, руководитель департамента программ энергоэффективности Altum.
Такое сочетание финансовых ресурсов позволяет жителям домов сделать больше: не только утеплить здание и модернизировать систему отопления, что входит в покрываемые расходы программы, но и заменить устаревшие лифты, которые, как в случае с реновацией дома на ул. Паста, 34, часто относятся к непокрываемым расходам.
В программе кредитования Altum на ремонт нет ограничений ни по сумме предоставляемого кредита, ни по количеству проектов, которые может подать один дом. Это позволяет жильцам приводить свои дома в порядок более тщательно, не откладывая ремонтные работы. Altum всегда оценивает платежеспособность дома — если накопления стабильны и долгов нет, жильцы могут быть уверены, что получат кредит.
Больше информации о программе кредитования для ремонта от Altum вы можете найти на сайте.
