Самый активный месяц для отпусков и самый тихий для сделок. Именно так можно охарактеризовать рынок недвижимости в июле, который сейчас вернулся к выраженной сезонности. Для того, чтобы продать недвижимость по рыночной цене требуется около 86 дней, говорится в новом "Индексе уверенности покупателей" компании Latio.
Инфляция и очередное повышение ставки Euribor не смогли существенно раскачать ценовые качели. Покупатели начинают принимать новую экономическую реальность и готовы задуматься об ипотеке - однако получить желаемую недвижимость даже с кредитом становится все труднее, поскольку уровень доходов большого числа потенциальных покупателей не вписывается в формулу, по которой банк рассчитывает платежеспособность потенциального заемщика. Это, в свою очередь, способствует другой тенденции: набирает обороты рынок аренды.
Доля выставленных на продажу объектов в сегменте жилья по-прежнему сильно смещена в сторону квартир, отмечают эксперты. В среднем в месяц совершается чуть более 700 сделок. По сравнению с последними годами количество сделок с квартирами в месяц сократилось примерно на пятую часть. В настоящее время 53% всех сделок с квартирами в Риге приходится на недвижимость в серийных домах, и только четверть - на новые проекты.
В июле количество квартир, выставленных на продажу и аренду, несколько уменьшилось. Всего в Риге было доступно 4 100 квартир для покупки и 2 050 для аренды. В обоих сегментах снижение предложения с июня составило 11%, что отчасти объясняется сезонностью рынка, т.е. летом рынок недвижимости обычно менее активен, жители больше внимания уделяют отдыху и развлечениям, откладывая деловые сделки до осени. Хотя за последний месяц произошло снижение объема предложения, это нельзя считать существенным показателем: количество объектов, выставленных на продажу, растет. С начала года количество предлагаемых в Риге квартир увеличилось более чем на 33%, при этом доля впервые выставленных на продажу квартир выросла на 31%.
На первичном рынке в рижских районах в новых проектах было доступно для покупки 1090 квартир. Средняя цена в объявлениях составляет 2750 EUR/м² (рост на 2%), а в реальных сделках - 2400 EUR/м², причем средняя цена за месяц снизилась почти на 6%. На вторичном рынке средние цены сделок в микрорайонах в настоящее время составляют около 1870 EUR/м², снизившись с июня на 4%, а в центре Риги - 2620 EUR/м², увеличившись на 3%.
Активизировался рынок серийных квартир, в результате чего предложение квартир в серийных домах в рижских микрорайонах за месяц сократилось более чем на 12% - в июле для покупки было доступно 2010 квартир. Некоторые владельцы жилья решили снизить цену, что привело к увеличению количества сделок, заключенных как с использованием собственных средств, так и банковских кредитов. Для серийных квартир суммы сделок чаще всего составляют от 20 000 до 70 000 евро. Еще более значительно сократилось количество квартир, предлагаемых в аренду. За последние два месяца количество квартир, предлагаемых в аренду, сократилось более чем на 22% - с 980 в мае до 760 в июле. Средние цены на квартиры в серийных домах в микрорайонах остались на уровне 1 050 евро за м², а на квартиры в центре - 1 610 евро за м².
В сегменте земельных участков под застройку и частных домов предложение в июле было стабильным, при этом существующие объекты зачастую очень долго ждут нового владельца. В то же время покупатели проявляют большой интерес к отдельно стоящим домам - как только в объявлении появляется объект с адекватной рынку ценой, сделка совершается практически сразу. Несмотря на то, что рынок предлагает широкий и разнообразный выбор - от более доступных домов, требующих значительных инвестиций, до объектов эксклюзивного класса, - не хватает отдельно стоящих домов среднего класса в относительно хорошем техническом состоянии. Особенно высок интерес к отдельным домам площадью до 100 м², однако таких объектов на продажу выставлено немного. Кроме того, как сообщалось ранее, владельцы выставляют на продажу недвижимость с не полностью оформленными документами, на что банки также обращают пристальное внимание при оценке возможности предоставления кредита. Если в начале года для финансовых учреждений было "достаточно" обещания клиента привести здание в надлежащий вид, то сейчас возможность кредитования не рассматривается до тех пор, пока не начнется легализация здания. В условиях ограниченного предложения частных домов, доступных для покупки, возрос спрос на участки под застройку.
Нехватка арендного жилья привела к росту арендной платы. В первой половине 2023 года арендная плата в объявлениях постепенно увеличивалась, в то время как предложение сокращалось. С января ежемесячная арендная плата в среднем выросла на 8% в новостройках, на 11% в довоенных домах и на 6% в серийных домах.
"Мы видим, что люди стоят перед выбором: либо покупать жилье, либо арендовать. С начала года спрос на аренду квартир, а также частных домов в Риге растет, но предложение здесь явно не соответствует спросу. Дефицит арендных квартир означает, что у арендодателей появилась большая свобода действий, как в установлении желаемой месячной арендной платы, так и в более тщательной оценке и отборе арендаторов. С другой стороны, проблема ипотечного кредитования также вносит свой вклад в ситуацию с арендой. Даже при наличии достаточного количества потенциальных покупателей, готовых взять ипотечный кредит, текущая платежеспособность клиента не соответствует условиям погашения, установленным банком. Следует иметь в виду, что не все могут позволить себе купить недвижимость или продолжать выплачивать ипотечный кредит при высокой стоимости ипотеки, и банки тщательно оценивают каждый случай. Если клиент не соответствует критериям и финансовое учреждение отказывает в выдаче ипотечного кредита, а сбережений недостаточно, то аренда часто является единственным вариантом решения жилищного вопроса", - говорит аналитик рынка Latio Рута Розе.
