Пошаговая инструкция: как покончить с принудительной долевой собственностью в многоквартирном доме

В 2023 году в Латвии насчитывалось 3 444 многоквартирных дома с принудительной долевой собственностью, в которых проживало около 110 тысяч человек. Это довольно много, и если раньше покупка земли была сложным и неприятным процессом, то теперь закон упрощает его для владельцев многоквартирных домов. Эксперты Министерства юстиции (Минюст) объясняют, как воспользоваться этой возможностью и покончить с обязанностью платить за использование чужой земли, отмечая, что лучше действовать быстро, поскольку "стоимость недвижимости имеет тенденцию только расти".

Ранее также существовала возможность купить землю под многоквартирными домами. И такая альтернативная возможность покончить с принудительной долевой собственностью по взаимному согласию сторон существует до сих пор. Министерство юстиции не располагает данными о количестве случаев прекращения долевой собственности в многоквартирных домах по взаимному соглашению между собственниками здания и земли, но тот факт, что многие здания все еще находятся в ситуации принудительной долевой собственности, говорит о том, что этот подход не был очень успешным.

В чем преимущества закона о прекращении принудительной долевой собственности в приватизированных многоквартирных домах? Как объясняет Дагния Пальчевска, директор Департамента гражданского права Министерства юстиции, закон значительно упрощает процесс прекращения принудительной долевой собственности для владельцев квартир. "Сейчас владельцы квартир должны предоставить два решения и оплату за покупку. Если бы не закон, собственникам квартир пришлось бы все делать самим", — поясняет она. Прежде всего, весь многоквартирный дом должен был бы единогласно согласиться на покупку земли. Даже если девять из десяти владельцев квартир купят землю, она не будет совместима с многоквартирным домом, потому что количество владельцев земли и квартир и доли собственности не будут совпадать. Кроме того, собственникам придется инициировать и нести расходы на земельные измерения, регистрацию земли и другие бюрократические процедуры.

"Это довольно хлопотно, даже если один человек делает это для своего участка. Это можно сделать, но для этого нужно предпринимать конкретные действия и идти к цели. Но если в процессе приходится договариваться о каких-то расходах, например, о том, как вы будете платить за проведение замеров, это еще больше усложняет дело. Кроме того, придется договариваться с землевладельцем, по какой цене будет продана земля. А это еще сложнее, если дом расположен не на одном, а на нескольких участках земли с разными владельцами", — объясняет эксперт Минюста. Как оказалось, в Риге, особенно в спальных районах, таких объектов недвижимости немало. Примерно 30% всех квартир в Риге находятся в долевой собственности.

Почему возникла такая ситуация? Пальчевска объясняет, что эти здания были построены без соблюдения исторических границ собственности, которые существовали во времена Первой Латвийской республики. "В советское время дома строили так, как строили, и могло случиться так, что один угол здания находился на территории одного землевладельца, большая часть здания — на территории другого, а другой угол — на территории третьего", — говорит она. Это одна из причин, почему процесс приобретения земли не был успешным в прошлом — владельцам квартир пришлось бы договариваться не только между собой, но и с каждым землевладельцем о том, сколько земли им потребуется "откусить" от его участка.